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O que é escritura pública: para que serve e como fazer

A escritura pública é um importante documento em transações como a compra e venda de um imóvel. Tire as principais dúvidas sobre ele.

Publicado em: 30 de novembro de 2023

Categoria Educação financeiraTempo de leitura: 3 minutos

Texto de: Time Serasa

Assinando um contrato! -

Compra de casa nova, formalização de união estável e doação de imóvel são situações bem diferentes entre si, mas com algo em comum. Todas necessitam de um documento que comprove a situação atual: a escritura pública. 

Neste artigo, entenda o que é a escritura pública, como fazer o documento, quanto custa, quem paga as despesas e quais cuidados tomar para garantir a transferência correta de propriedade.  

Assista | Documentos necessários para financiamento imobiliário - Serasa Ensina

O que é escritura pública e para que serve

A escritura pública é um documento que comprova a existência ou realização de um ato ou negócio entre duas pessoas. Costuma ser usada para validar divórcios, separações, união estável, doações, inventários, constituição de empresas e, sobretudo, compra e venda de imóveis — um dos processos mais importantes na hora de adquirir o bem. 

O documento, portanto, tem a função de formalizar juridicamente um acontecimento, acordo ou negócio entre duas pessoas, garantindo a autenticidade, a segurança e a validade do ato e tornando obrigatório o cumprimento do acordo registrado. Dessa forma, ela pode ser utilizada em disputas judiciais, pois o conteúdo que ela traz é considerado verdadeiro pela Justiça.  

No caso da compra e venda de imóvel, a escritura pública é o documento que comprova que uma transação foi feita entre comprador e vendedor. É um passo obrigatório antes do registro do imóvel. 

Leia também | CIB do imóvel: o que é e como funciona 

Quando solicitar a escritura pública

Por se tratar de um instrumento público, a escritura só pode ser elaborada por um tabelião de notas, profissional que confere sua fé pública à escritura e dá a ela valor probatório, que é considerado como verdadeiro na Justiça, caso seja necessário. 

A escritura pública pode ser solicitada para diversas finalidades, como: 

  • compra e venda de imóveis e outros bens materiais; 

  • procurações em geral, dando autorização para uma pessoa agir em nome de outra; 

  • união estável; 

  • divórcio e separação; 

  • pacto antenupcial; 

  • reconhecimento de paternidade; 

  • confissão de dívida; 

  • inventário e partilha de bens, de forma a documentar a distribuição de bens após o falecimento de alguém; 

  • doações; 

  • convenções de condomínio, associações etc. 

 No caso da compra e venda de imóveis, a escritura pública é obrigatória, pois é o documento que permite a transmissão da propriedade. Há, porém, questões que podem mudar com base na forma de pagamento.  

Quem paga o imóvel por meio de financiamento bancário, por exemplo, não precisa fazer a escritura do imóvel. Isso porque, no momento da assinatura, o banco elabora instrumentos particulares que têm força de escritura pública, substituindo o documento. Essa documentação também deixa a matrícula do imóvel gravada como alienação fiduciária para o banco.  

Ao ocorrer a quitação total do financiamento, basta se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis para atualizar a matrícula do imóvel e deixá-lo em nome do novo proprietário, sem qualquer restrição. 

Leia também | Financiamento imobiliário: como se planejar para comprar a casa própria 

Quem pode redigir a escritura pública e como é o procedimento

Não é qualquer pessoa que pode redigir uma escritura pública. Apenas um tabelião de notas tem essa incumbência, pois é quem possui fé pública para tal. Também não é qualquer cartório que prepara o documento. O tabelião fica no Tabelionato de Notas, espaço exclusivo para realizar esse serviço. 

Para que ele possa lavrar a escritura pública, é preciso que as duas partes envolvidas no negócio se apresentem no Tabelionato de Notas com alguns documentos, que vão depender do tipo de ato ou negócio realizado. 

No caso de compra e venda de imóvel, por exemplo, os documentos exigidos são: 

  • documentos pessoais do comprador e do vendedor (como RG e CPF); 

  • certidão de nascimento ou casamento atualizada de ambos; 

  • contrato de compra e venda; 

  • certidão de inteiro teor, com matrícula do imóvel; 

  • certidão de ônus e ações; 

  • comprovante do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) ou certidão de valor venal; 

  • certidões negativas do imóvel; 

  • guia de recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). 

O tabelião analisa os documentos, certifica-se da vontade do comprador e do vendedor e assina a escritura pública do imóvel junto com as partes. Depois disso, o ideal é que a escritura seja registrada também no Cartório de Registro de Imóveis da cidade ou região onde o bem está localizado.  

Leia também | Escritura de imóvel gratuita: como conseguir 

Diferença entre escritura pública de imóvel, registro, averbação, contrato de gaveta e matrícula

Embora muitas vezes sejam confundidos, escritura pública, registro, averbação, contrato de gaveta e matrícula são documentos diferentes, com funções diversas no processo de compra e venda de um imóvel. 

Escritura pública

A escritura é o documento que dá direito à propriedade do imóvel, garantindo a transferência de titularidade de uma pessoa para outra. Por isso, sempre que uma casa, um apartamento ou um terreno é vendido, uma nova escritura pública precisa ser feita no Tabelionato de Notas. 

Registro

O registro é o passo que vem depois da escritura, feito no Cartório de Registro de Imóveis (RGI). É o documento que grava a nova titularidade na matrícula oficial do imóvel, tornando-a uma informação pública e acessível a qualquer pessoa. Isso protege o proprietário de transações de má-fé ou mal-intencionadas que tenham sido feitas por outra pessoa.  

Matrícula do imóvel

Este documento reúne todo o histórico jurídico do bem, incluindo proprietários, alterações, financiamentos, penhoras e demais informações relevantes. Na prática, a transferência da propriedade ocorre apenas quando a escritura é registrada na matrícula do imóvel. 

Averbação

A averbação refere-se às anotações realizadas na matrícula do imóvel para atualizar ou complementar informações, como novas construções ou reformas estruturais que tenham sido feitas após seu registro. 

Contrato de gaveta

O contrato de gaveta é um documento informal, firmado entre as partes, sem registro em cartório. Por não ser oficial, ele tem validade restrita, apenas para quem o assinou, e não costuma ser aceito por bancos ou condomínios, por exemplo.  

Quais são os riscos do contrato de gaveta?

O contrato de gaveta tem validade entre as partes que o assinam, oferecendo proteção limitada. Quando ele não é fomalizado: 

  • ● O imóvel continua registrado em nome do vendedor. 
  • ● Eventuais dívidas do proprietário registrado podem atingir o bem. 
  • ● Problemas sucessórios, como inventário, podem gerar disputas. 
  • ● O comprador pode encontrar dificuldades para vender o imóvel no futuro. 
  • ● Não há segurança jurídica. 

Os especialistas recomendam formalizar a transação de compra/venda por escritura pública e concluir o registro no Cartório de Registro de Imóveis. 

Quanto custa a escritura pública de imóvel e quem paga por ela

O valor da escritura pública para imóvel varia conforme: 

  • ● o local em que está localizado o imóvel; 
  • ● a tabela de emolumentos (documento que define as taxas dos serviços do cartório de cada lugar); 
  • ● o valor do imóvel.  

Por padrão, o custo da escritura é calculado sobre um percentual do valor do imóvel. Esse percentual varia de local para local, mas costuma ficar entre 1% e 3% do valor da propriedade. Como referência: 

  • ● imóveis mais baratos tendem a pagar emolumentos menores; 
  • ● quanto maior for o valor do imóvel, maior será o custo total da escritura. 

Para saber quanto custará a escritura, é recomendado consultar o cartório de notas da cidade em que está a propriedade ou o site do Tribunal de Justiça do estado.  

A responsabilidade de pagar pela escritura é, por padrão, do comprador do imóvel, mas as partes podem negociar uma divisão diferente das despesas no momento da compra. 

Estimativa de custos por faixa de valor do imóvel


Valor do imóvel Custo estimado da escritura (entre 1% e 3% do valor do imóvel)
R$ 250 mil Entre R$ 2.500 e R$ 7.500
R$ 500 mil Entre R$ 5.000 e R$ 15.000
R$ 1 milhão Entre R$ 10.000 e R$ 30.000

* Estimativas ilustrativas. Os valores variam de acordo com a legislação e a tabela de emolumentos de cada estado. 

Leia também | Qual é o valor para fazer escritura de terreno? 

Como fazer a escritura pública: passo a passo

O processo costuma seguir as seguintes etapas: 

  1. Negociação entre comprador e vendedor. 

  2. Reunião dos documentos pessoais e do imóvel. 

  3. Solicitação de certidões exigidas pelo cartório. 

  4. Agendamento em um Cartório de Notas. 

  5. Conferência da documentação pelo tabelião. 

  6. Lavratura da escritura pública. 

  7. Pagamento das custas cartorárias. 

  8. Registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. 

É importante lembrar que a escritura sozinha não transfere a propriedade. O registro posterior na matrícula é indispensável. 

É possível fazer escritura pública de imóvel online?

Em muitos casos. A digitalização dos serviços notariais permite que diversos atos sejam realizados eletronicamente, o que pode viabilizar uma escritura pública de forma 100% digital. Por meio das plataformas autorizadas pelo sistema notarial brasileiro, como o e-Notariado, é possível praticar atos de forma remota com validade jurídica. 

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Saber a diferença entre escritura pública e outros documentos que são parte da compra e venda de um imóvel é essencial para realizar o processo com segurança e evitar problemas ou prejuízos.  

 

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Perguntas frequentes sobre escritura pública

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