O poder público estipula valores para a compra e venda de alguns bens, como os imóveis. Para eles, existe o valor venal, que é uma estimativa de preço para a propriedade. E é a partir deste preço que calcula-se, por exemplo, impostos como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

Por ser pouco comentado no dia a dia, o termo “valor venal” é muitas vezes confundido com o valor de mercado do imóvel. Se você também fica em dúvida e quer entender mais sobre o assunto, continue a leitura.

Valor venal do imóvel: o que isso quer dizer?

O valor venal de um imóvel é obtido por meio de uma avaliação normalmente feita pela prefeitura do município onde ele se encontra. Cada prefeitura possui uma base própria para realizar esse cálculo, pois considera cada região dentro do seu limite geográfico.

Para obter o valor venal de uma propriedade, o poder municipal se baseia no preço praticado pelo mercado. A partir disso, ele determina o valor final do metro quadrado tanto do terreno urbano quanto da área construída ou predial.

Essa estimativa de preço serve como base para calcular impostos como o ITBI (Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis) e o IPTU (Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana).

Para que serve o valor venal?

O valor venal de um imóvel é um muito importante para analisar o preço de mercado do bem, pois determina o mínimo que os corretores podem cobrar pelas casas e apartamentos que comercializam.

Como mencionamos no início do texto, o valor venal ainda contribui para os processos judiciais. É o caso de:

  • ações de inventário;
  • pagamento de financiamentos;
  • transferência de titularidade;
  • partilha de bens;
  • quitação de tributos municipais, estaduais e federais.
  • Qual é a diferença entre valor venal e valor de mercado?

    Para entender a diferença entre valor venal e valor de mercado de um imóvel, antes de mais nada, é importante saber que os dois têm finalidades distintas. Além disso, apesar de normalmente serem próximos, eles nunca são iguais.

    Enquanto o valor venal é a base de cálculo dos impostos para o poder público, o valor de mercado funciona como um termômetro para o setor de compra e venda de imóveis. Esses preços mostram se o mercado está aquecido ou não em determinado bairro ou a região.

    A diferença entre eles também aparece nos fatores que os influenciam. No valor venal, são consideradas apenas as características do imóvel. Já no valor de mercado, também costumam ser levados em conta:

  • localização do imóvel;
  • presença de comércio local;
  • acessibilidade da região;
  • investimentos públicos;
  • condomínio;
  • vista da propriedade;
  • garagem;
  • acabamento;
  • tecnologia;
  • segurança;
  • customização.
  • Para ilustrar essa explicação, vamos a um exemplo: você construiu uma bela casa em frente à praia e, pela construção, o valor venal desse imóvel foi estabelecido em R$ 700 mil reais. No entanto, algum tempo depois, uma construtora criou um prédio em frente ao seu, prejudicando a vista e a ventilação do imóvel. Neste caso, o valor de mercado da sua propriedade pode ser inferior ao valor venal.

    Essa diferença ocorre porque, na avaliação da corretora, o imóvel pode ser impactado pelos itens de valorização e desvalorização que citamos acima.

    Pelo cálculo do valor venal, uma garagem para três carros nessa casa tem um valor X. Entretanto, na avaliação do mercado, a tecnologia que abre o protão da garagem quando um carro se aproxima, a iluminação desse espaço e outros elementos que proporcionam conforto e bem-estar podem elevar o valor do imóvel.

    Portanto, que o valor venal é fundamental para que as corretoras imobiliárias tenham um direcionamento para estabelecer o valor de mercado, mas isso não quer dizer que elas negociarão o imóvel pelo mesmo preço.

    9 pontos que você deve considerar ao calcular o valor venal do imóvel

    Ao calcular o valor venal de um imóvel, alguns aspectos devem ser avaliados. São eles:

  • Area total construída, medida em metros quadrados;
  • Condomínio;
  • Excesso de área;
  • Fração ideal;
  • Obsolescência;
  • Profundidade do terreno;
  • Terreno incorporado;
  • Tipo do terreno;
  • Valor atribuído ao metro quadrado, de acordo com a moeda nacional.
  • Mas dissemos, lá no início do artigo, que o cálculo do valor venal varia a cada município, certo? Em São Paulo, por exemplo, entram fatores como a subdivisão da zona urbana ou a zona fiscal.

    Mas por que isso não é padronizado? Porque a realidade de cada município é diferente. Não podemos comparar uma capital como São Paulo com uma cidade menor, como Guararema (que fica no mesmo estado).

    Vem daí a importância de conhecer a legislação municipal de onde se encontra o imóvel, com o objetivo de entender o valor venal da casa ou apartamento que será comercializado.

    De modo geral, as prefeituras utilizam a seguinte fórmula para fazer essa conta:
    V = A x VR x I x P x TR

    Os elementos desta fórmula significam o seguinte:

  • V, de valor venal do imóvel;
  • A, de área do terreno ou edificação;
  • VR, de valor unitário padrão residencial, que segue a Planta Genérica de Valores do município (PGV);
  • I, de idade do imóvel (contada a partir da concessão do documento Habite-se, da reconstrução ou da ocupação do imóvel — no último caso quando não houver “Habite-se”);
  • P, de posição do imóvel no logradouro;
  • TR, de tipologia residencial ou características construtivas (acréscimos, modificações, reformas e outras).
  • Como descobrir o valor venal do imóvel?

    A consulta do valor venal deve ser feita junto à prefeitura do município onde o imóvel está. Em algumas cidades, é preciso se dirigir à prefeitura, mas em outras a consulta pode ser feita pela Internet.

    Online, o processo é feito na mesma página onde se obtém informações relativas ao IPTU e à data de inscrição do imóvel.

    Outra maneira de se obter o valor venal do imóvel é por meio da solicitação da certidão de dados cadastrais do IPTU. Com ele, você evita cobranças retroativas e confere a situação do imóvel, para saber se ele está regularizado ou não.

    Esse tipo de consulta é fundamental antes de fazer qualquer negociação envolvendo o imóvel. Assim, se você pretende fazer uma compra, evita assumir débitos como novo proprietário, além de conhecer o valor avaliado pela prefeitura do município.

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