Guia do empréstimo com garantia de imóvel: como funciona, taxas e dicas
Saiba informações sobre a modalidade de crédito que utiliza o imóvel como garantia de pagamento e como contratar com segurança
O empréstimo com garantia de imóvel, também conhecido como home equity, é uma das modalidades de crédito de maior expansão no Brasil. Em 2024, apresentou crescimento de 53,3% em relação a 2023, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Essa evolução pode estar relacionada à fatores econômicos como, por exemplo, a oferta de juros mais baixos em relação a outros tipos de empréstimos, a crescente digitalização dos processos de crédito e a recuperação do mercado imobiliário brasileiro.
Este guia tem o objetivo de explicar de forma clara como essa modalidade de crédito funciona, bem como suas vantagens e riscos, para quem deseja usar seu imóvel como garantia de forma consciente e evitando prejuízos financeiros.
O que é empréstimo com garantia de imóvel?
O empréstimo com garantia de imóvel é uma modalidade de crédito que usa o bem imobiliário como garantia. Isso significa que você utiliza seu imóvel como exemplo casa ou apartamento para obter um valor emprestado de uma instituição financeira.
Durante o período de pagamento do empréstimo, ocorre a alienação fiduciária, que é quando a propriedade do imóvel é temporariamente transferida para o credor, mas o devedor continua com a posse direta e pode utilizá-lo normalmente. Sendo que quando a dívida for quitada, a propriedade do bem voltará integralmente ao devedor.
| Tipo de empréstimo | Definição | Por que o empréstimo com garantia de imóvel é mais vantajoso? |
|---|---|---|
| Crédito pessoal | Empréstimo pessoal sem garantia. Geralmente, possui juros mais elevados. | O empréstimo com garantia representa menor risco de inadimplência para o banco, resultando em juros mais baixos e condições mais flexíveis. |
| Hipoteca (empréstimo hipotecário) | Empréstimo em que o imóvel é utilizado como garantia, mas continua no nome do devedor. Em caso de inadimplência, o banco entra com ação judicial para tomar o bem. | A alienação fiduciária faz com que o credor já tenha a propriedade do imóvel até a quitação da dívida, o que permite a retomada mais ágil em caso de inadimplência. |
| Financiamento imobiliário | É usado especificamente para comprar um imóvel, que passa a ser totalmente do devedor após a quitação da dívida. | O empréstimo com garantia de imóvel usa um imóvel próprio, em que o devedor já detém propriedade, para obter crédito. |
Curiosidade:
Em 1º de julho de 2025, começou a valer a norma n° 5.197/2024 do Conselho Monetário Nacional (CMN) que regulamenta a utilização de um mesmo imóvel como garantia em mais de uma operação de crédito.
No entanto, nem todas as instituições financeiras aceitam imóveis que não estejam totalmente quitados.
Por que empréstimo com garantia de imóvel é chamado de home equity?
A expressão junta as palavras home, que significa “casa”, e equity, que se refere ao patrimônio líquido ou valor que se possui de um ativo.
No contexto do mercado de crédito, home equity significa acessar o valor do imóvel que te pertence. Ou seja, é uma forma de usar o valor do bem para gerar liquidez sem precisar vendê-lo.
Como funciona o empréstimo com garantia de imóvel?
O processo de contratação deste tipo de crédito é relativamente simples. Saber como ele funciona ajuda na preparação financeira e burocrática, além de evitar possíveis golpes e prejuízos financeiros.
Importante: As etapas e informações descritas podem sofrer variações a depender da instituição financeira onde o crédito foi solicitado, visto que seguem suas próprias políticas e critérios.
Passo a passo do processo
Simulação: realize simulações de empréstimo com garantia de imóvel em diferentes instituições financeiras e marketplaces de crédito, como o Serasa Crédito, para conhecer diferentes valores de limite, prazos e parcelas.
Solicitação: ao encontrar uma simulação que atenda às suas necessidades e se encaixe no orçamento, faça a solicitação do empréstimo na empresa escolhida. Esse passo pode ser realizado na agência, central de atendimento, site ou aplicativo do banco.
Solicitação: ao encontrar uma simulação que atenda às suas necessidades e se encaixe no orçamento, faça a solicitação do empréstimo na empresa escolhida. Esse passo pode ser realizado na agência, central de atendimento, site ou aplicativo do banco.
Documentação e avaliação do imóvel: você deverá enviar seus documentos pessoais e do imóvel que possui para serem analisados pelo banco. Uma empresa credenciada pela instituição financeira realizará o laudo de avaliação para estimar o valor de mercado do bem.
Assinatura do contrato e registro em cartório: com todos os documentos e condições do acordo aprovados, o contrato é assinado e a alienação fiduciária é registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Esse registro é uma condição para o crédito ser liberado.
Liberação do crédito: após o registro, o dinheiro pode cair na conta em até 3 a 5 dias úteis, dependendo das condições de pagamento do banco.
Percentual do valor do imóvel que pode ser emprestado
No mercado brasileiro, o percentual do valor do imóvel que pode ser emprestado é até 60%. O cálculo desse percentual considera:
- ● Loan-to-Value (LTV) ou quota do financiamento, que é a relação entre o valor do empréstimo e valor do ativo de garantia.
- ● As políticas adotadas por cada banco ou instituição financeira.
- ● O perfil do cliente.
- ● O perfil do imóvel utilizado como garantia.
Prazos e formas de pagamento
O prazo de pagamento do empréstimo com garantia de imóvel costuma ser longo, podendo chegar a até 20 anos (240 meses), no entanto essas condições dependem exclusivamente das políticas e critérios da instituição financeira credora do crédito. Essa característica permite que as parcelas sejam mais acessíveis.
As formas de pagamento incluem os sistemas de amortização mais comuns no Brasil são:
- ● Sistema de Amortização Constante (SAC): no qual as parcelas diminuem ao longo do tempo.
- ● Tabela Price: na qual as parcelas são fixas do início ao fim do contrato.
Taxas de juros e custos adicionais
- ●Taxas de juros: As taxas de juros em empréstimos variam amplamente conforme o perfil do cliente, a instituição financeira e o tipo de crédito, no entanto é possível encontrar opções de empréstimo com juros menores que 1% até 2% ao mês, com variação de 12% a 24% de juros ao ano. A taxa de juros pode ser fixada ou com acréscimo de IPCA.
- ● Custo Efetivo Total (CET): é o valor total do empréstimo, que engloba juros e todos os encargos do contrato. Ao comparar os resultados das simulações, sempre verifique o CET de cada opção para encontrar a mais vantajosa.
- ● Imposto sobre Operações Financeiras (IOF): nos empréstimos para pessoas físicas, aplica-se uma alíquota fixa de 0,38% sobre o valor total, além de uma alíquota diária de 0,0082% ao dia, aplicada ao saldo devedor, limitada a 365 dias. O IOF pode ser incorporado ao valor financiado, desde que essa condição esteja expressamente prevista no contrato.
- ●Custos operacionais comuns: avaliação do imóvel, análise jurídica e registro em cartório.
Atenção
em muitos casos, é possível incorporar o IOF ao valor total do empréstimo. Os custos com cartório devem ser pagos diretamente ao cartório. A tarifa de avaliação do imóvel costuma ser cobrada à parte, não sendo incluída na dívida.
Quem pode fazer empréstimo com garantia de imóvel e quais os requisitos?
O crédito com garantia de imóvel é uma modalidade de crédito que oferece condições especiais, mas também exige o cumprimento de requisitos específicos.
Requisitos do solicitante
- ● Propriedade do imóvel: é necessário que o solicitante seja o proprietário legal do imóvel usado como garantia. Em muitos casos, ele deve estar quitado, mas algumas instituições podem aceitar imóveis ainda financiados.
- ● Capacidade de pagamento e análise de crédito: as instituições também podem avaliar o histórico de crédito, renda e estabilidade financeira do solicitante para mensurar o risco e definir as condições do empréstimo.
- ●Idade mínima: é preciso ter mais de 18 anos, embora algumas instituições financeiras consideram 21 anos como idade mínima para solicitar esse tipo de crédito.
Requisitos do imóvel
- ● Registro do imóvel: o imóvel deve estar devidamente registrado em cartório.
- ● Situação jurídica clara: o bem não pode ter pendências legais, como disputas judiciais, inventários não concluídos, penhoras ou outras restrições.
- ● Boas condições: o imóvel deve estar em boas condições estruturais e ter um valor de mercado que justifique o valor do empréstimo solicitado.
Documentos necessários
- ● RG e CPF.
- ● Comprovação de renda (holerites, extratos bancários ou declaração do Imposto de Renda).
- ● Documentos do imóvel (matrícula e número do IPTU).
Fique de olho:
Dependendo das políticas internas da instituição financeira, podem ser solicitados documentos adicionais para fazer o empréstimo com garantia de imóvel
Quais são as vantagens e desvantagens do empréstimo com garantia de imóvel?
O empréstimo com garantia de imóvel, como qualquer linha de crédito, possui benefícios e riscos. E o consumidor deve conhecê-los para tomar uma decisão consciente e segura.
Principais benefícios do empréstimo com garantia de imóvel
- ● Taxas de juros mais baixas: como o imóvel é uma garantia, o risco de inadimplência tende a ser menor para o credor. Isso se converte em juros mais baixos do que em empréstimos sem garantia.
- ● Longos prazos de pagamento: a depender da instituição o prazo pode chegar a até 20 anos, o que proporciona parcelas mais suaves para não afetar tanto o seu orçamento.
- ● Maior valor de empréstimo: é possível obter um valor de crédito superior ao de um empréstimo convencional, porque o valor emprestado é calculado com base no valor de avaliação do imóvel.
- ● Liberdade de uso: o dinheiro liberado pode ser utilizado para qualquer finalidade.
- ● Possibilidade de renegociação: algumas instituições oferecem a opção de renegociação e ajustes no pagamento em caso de dificuldades financeiras temporárias.
- Posse e uso contínuo do imóvel: você pode continuar residindo ou alugando o imóvel enquanto o empréstimo estiver ativo.
Principais riscos
- ● Risco de perda do imóvel: em caso de inadimplência severa, o credor pode executar a garantia e leiloar o imóvel para quitar a dívida.
- ● Processo burocrático demorado: etapas como a avaliação do imóvel, análise de crédito e o registro jurídico em cartório podem levar semanas para serem concluídas.
- ● Custo Efetivo Total: embora os juros do empréstimo com garantia de imóvel sejam baixos, o CET pode ser alto, pois inclui os custos adicionais da contratação do empréstimo.
- ● Restrição a imóveis financiados: alguns bancos podem exigir que o imóvel esteja totalmente quitado para liberar o crédito.
Quando vale a pena o empréstimo com garantia de imóvel?
O empréstimo com garantia de imóvel pode valer a pena quando você:
● Necessita de um valor expressivo de dinheiro.
● Deseja consolidar dívidas caras em uma única dívida com juros mais baixos.
● Quer abrir um negócio, financiar um estudo de alto custo, fazer uma reforma no imóvel ou realizar outro projeto de vida.
● Tem disciplina financeira e planejamento sólido para garantir que conseguirá pagar as parcelas em dia, evitando o endividamento e possível perda do imóvel.
Empréstimo com garantia de imóvel para negativado
A busca por crédito para as pessoas com o nome negativado pode ser um grande desafio, pois as instituições financeiras consideram esse perfil de cliente como de maior risco de inadimplência.
É possível conseguir?
O empréstimo com garantia de imóvel pode ser uma alternativa de acesso ao crédito para consumidores negativados. O imóvel pode servir como uma espécie de seguro para a instituição financeira, o que impulsiona a aprovação mesmo com restrições no CPF.
Pontos de atenção
- ● Taxas de juros mais altas: apesar de serem mais baixas que as de um empréstimo pessoal, as taxas para clientes negativados podem ser um pouco mais altas do que as oferecidas para quem tem o nome limpo.
- ● Atenção ao orçamento: é importante analisá-lo com cautela antes de solicitar o empréstimo, pois isso pode agravar ainda mais a situação financeira.
- ● Cuidado com golpes: desconfie de propostas de empresas não autorizadas pelo Banco Central ou que prometem liberação imediata, não exigem documentação ou pedem pagamentos antecipados para liberar o valor do empréstimo.
Dica:
Dica: utilize a plataforma Serasa Limpa Nome para encontrar ofertas de negociação com até 90% de desconto e regularizar sua situação. Além disso, ao quitar uma dívida através do Pix, você ganha até R$ 250 em Vale Bonus para economizar em marcas parceiras.
Simulação de empréstimo com garantia de imóvel
Fazer uma simulação ajuda na compreensão das condições, dos custos e das possibilidades de contratar o crédito. Além disso, auxilia no planejamento financeiro para evitar surpresas desagradáveis no futuro.
Como simular?
A simulação pode ser feita de forma online, rápida e segura. A maioria das instituições financeiras e plataformas de crédito oferecem simuladores em seus sites e aplicativos. O processo pode envolver as seguintes etapas:
Informações sobre o imóvel: tipo, valor, estado de conservação, se está quitado, metragem e valor desejado para empréstimo.
Informações do solicitante: renda mensal e prazo de pagamento desejado.
Resultado: a plataforma processa as informações e apresenta os resultados, que podem incluir o valor das parcelas, o prazo total do empréstimo e o Custo Efetivo Total.
Atenção: As informações solicitadas por cada plataforma para realizar a simulação do empréstimo com garantia de imóvel podem apresentar diferenças em relação às informadas anteriormente.
Algumas plataformas que reúnem ofertas de diversas instituições, como o Serasa Crédito, permitem uma simulação mais ampla, e os resultados podem incluir várias opções de bancos.
Como interpretar o resultado da simulação?
- ● Prazo do empréstimo: prazos mais longos resultam em parcelas menores, mas o valor total pago poderá ser maior. Por outro lado, prazos mais curtos têm parcelas mais altas, mas o custo final da dívida é menor.
- ● Sistema de amortização: maneira como a dívida será paga. Com SAC, as parcelas diminuem ao longo do tempo, enquanto com a Tabela Price, as parcelas são fixas.
- ● Flexibilidade: verifique se a instituição oferece opções de carência para o primeiro pagamento, portabilidade ou a possibilidade de fazer pagamentos antecipados para quitar a dívida mais rapidamente.
- ● Compare os resultados: utilize as simulações para comparar as condições de diferentes bancos e identificar a melhor oferta para seu perfil e suas necessidades.
Bancos e instituições que oferecem
A escolha da instituição financeira é um dos passos mais importantes na contratação de empréstimo com garantia de imóvel, mas essa escolha é particular devendo o consumidor analisar cada proposta de acordo com sua necessidade e situação financeira.
Bancos tradicionais
Os grandes bancos oferecem taxas competitivas e a segurança de uma marca já consolidada no mercado podendo auxiliar no momento de decisão. Os diferenciais apresentados por algumas empresas são:
| Banco | Diferenciais |
|---|---|
| Banco do Brasil | Prestações fixas em até 238 parcelas. Até 2 meses de carência. É possível compor renda com os coproprietários do imóvel. |
| Bradesco | Possibilidade de amortizar e quitar a dívida a qualquer momento. |
| Caixa Econômica Federal | Aceita imóvel residencial, comercial ou misto. |
| Itaú | Descontos exclusivos para clientes Itaú. Taxas fixas. Possibilidade de pular até duas parcelas seguidas por ano. |
| Santander | Taxa fixa sem índices de correção. Aceita imóvel residencial ou comercial. Também aceita terreno localizado em área urbana. |
Fintechs e empresas especializadas
As fintechs são empresas de tecnologia que oferecem serviços financeiros de forma 100% digital. Geralmente, podem oferecer um processo mais ágil na contratação do empréstimo. Os diferenciais apresentados são:
| Fintech ou empresa | Diferenciais |
|---|---|
| C6 Bank | Possibilidade de pular o pagamento de uma parcela a cada 12 meses. Carência de até 60 dias para iniciar o pagamento. O imóvel pode estar no nome de pais, filhos ou cônjuges. |
| Creditas | Até 90 dias para começar a pagar. Aceita imóvel residencial ou comercial quitado. |
| Inter | Prazo de até 240 meses (taxa pós-fixada) ou até 120 meses (taxa pré-fixada). Dinheiro liberado em até 24 horas após a assinatura do contrato. |
O que avaliar ao escolher uma instituição financeira?
- ● Pesquise a reputação da empresa. Procure por avaliações de outros clientes , como exemplo no Reclame Aqui, para entender a qualidade do atendimento e satisfação geral.
- ● Verifique o prazo máximo oferecido, a possibilidade de carência e as condições paraquitar a dívida antecipadamente.
- ● Os tipos de imóveis que são aceitos como garantia do empréstimo
- ● A possibilidade de incluir outras pessoas para compor a renda.
Por que pedir empréstimo no Serasa Crédito é a melhor escolha?
A plataforma Serasa Crédito conecta o usuário a diversos bancos, fintechs e financeiras. Assim, é possível comparar propostas de empréstimos de mais de 40 parceiros em um único lugar.
As consultas e simulações são gratuitas e ilimitadas, e os resultados exibem o número de parcelas, valor total com juros, formas de pagamento e termos de cada empresa.
Dica:
ao simular ou contratar um empréstimo no Serasa Crédito, você pode ganhar até R$ 250 em Vale Bonus para usar como parte do pagamento de roupas, calçados, eletrônicos, alimentos, produtos de beleza, entre outros produtos e serviços.
Avaliação do imóvel
A avaliação do imóvel é uma das etapas mais importantes na contratação do empréstimo com garantia de imóvel pois ela definirá o valor do empréstimo com garantia. Essa etapa possui duas fases:
- ●Visita técnica: um perito credenciado pela instituição visita o imóvel e verifica as condições estruturais, a conservação, localização e o valor de mercado.
- ● Laudo de avaliação: com base na visita, o perito emite um laudo que define o valor real do imóvel no mercado. O valor do empréstimo será equivalente a apenas uma porcentagem desse valor (geralmente, 60%).
Assinatura e liberação dos recursos
Após a aprovação do crédito e a avaliação do imóvel, o processo de contratação entra na fase final.
- ● Assinatura do contrato: você irá assinar o documento que detalha todas as condições, taxas de juros, prazo de pagamento e o Custo Efetivo Total do empréstimo.
- ● Registro em cartório: o contrato assinado deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis para ser registrado na matrícula do seu imóvel. Esse registro formaliza a alienação fiduciária, ou seja, a transferência temporária da posse do imóvel para o banco até que a dívida seja quitada.
- ● Liberação do dinheiro: com o contrato devidamente registrado, o banco libera o valor do empréstimo na conta.
Fique de olho:
os gastos relacionados com vistoria do imóvel e registro em cartório não estão incluídos no valor total do empréstimo e são de responsabilidade do solicitante.
Uso responsável do crédito
Uma das maiores vantagens do empréstimo garantia de imóvel é a liberdade de uso do dinheiro. No entanto, é importante planejar o uso desse crédito de maneira mais saudável para evitar o superendividamento.
Exemplos comuns
Quitar ou consolidar dívidas: a prática consiste em unificar as dívidas com juros elevados (cartão de crédito, cheque especial ou empréstimo pessoal) e pagá-las com o dinheiro obtido com um crédito de juros mais baixos.
Reforma ou melhoria no imóvel: ajuda na conservação e valorização do bem para venda ou locação.
Investir em negócio próprio: abrir uma nova empresa, comprar maquinário, realizar treinamentos ou estruturar o empreendimento.
Saúde: pagar por tratamentos médicos caros, que seriam difíceis de cobrir com a renda mensal.
Projetos pessoais: educação (graduação ou cursos), viagens ou qualquer sonho que esteja pendente.
O que evitar?
Financiar bens de consumo: é mais vantajoso usar o empréstimo para investir em algo que traga retorno financeiro ou que valorize o patrimônio, em vez de comprar algo que se desvaloriza com o tempo.
Superendividamento: fazer o empréstimo sem um planejamento financeiro pode levar à inadimplência e até a perda do imóvel.
Comprometer mais de 30% da renda mensal: a parcela não deve ultrapassar esse limite para manter o equilíbrio financeiro pessoal ou familiar.
Dicas e cuidados antes de solicitar o empréstimo com garantia de imóvel
Como em qualquer decisão importante que envolve dinheiro, é preciso ter cautela e adotar práticas de segurança para aproveitar as vantagens do empréstimo com garantia de imóvel.
Avalie sua capacidade de pagamento
- ● Analise se as parcelas cabem no orçamento atual, mas também diante de imprevistos financeiros. Uma boa prática é manter uma reserva financeira para quitar pelo menos duas a três parcelas.
- ● Não comprometa mais de 30% da renda com as parcelas para reduzir o risco de inadimplência.
- ● Seja consciente ao decidir o valor a ser contratado. Ter a oportunidade de receber um valor alto pode gerar a tentação de pegar mais crédito do que o necessário, o que pode aumentar as chances de endividamento.
Fuja de golpes
- ● Consulte se a instituição financeira está registrada no Banco Central e confira sua reputação em sites de reclamações e fóruns.
- ● Desconfie de anúncios de taxas muito abaixo dos padrões do mercado ou com aprovação imediata.
- ● Instituições legítimas não exigem pagamento antecipado de adiantamento, seguro ou “taxa de liberação” antes da formalização do contrato do empréstimo com garantia de imóvel.
- ● Procure sempre os sites, aplicativos e canais oficiais de comunicação de bancos e instituições financeiras para fazer simulações e solicitar informações.
Leia o contrato com atenção
- ● Análise com calma todas as cláusulas.
- ● Preste atenção especial às condições de pagamento, rescisão, inadimplência, taxas e penalidades em caso de atraso.
- ● Se tiver dúvidas sobre o contrato, procure se informar com o banco ou consulte um advogado. Não assine o documento sem entendê-lo completamente.
