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Taxação de fundos imobiliários: o cenário atual

Conheça os efeitos da taxação desse tipo de fundo de investimento.

Publicado em: 20 de setembro de 2023

Categoria Educação financeiraTempo de leitura: 3 minutos

Texto de: Time Serasa

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Os fundos imobiliários estão em alta. São procurados principalmente por quem busca investir no mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel. Porém, nos últimos tempos, um tema tem preocupado os investidores: a taxação de fundos imobiliários.

Nos corredores financeiros, a expressão "taxação de fundos imobiliários" tem gerado dúvidas e preocupações. Basicamente, trata-se da possibilidade de o governo cobrar impostos sobre os rendimentos obtidos por meio desses fundos.

Isso porque os investidores vêm desfrutando de uma isenção tributária que torna os fundos imobiliários uma alternativa atraente. No entanto, o cenário parece estar mudando, e isso tem causado preocupação entre quem investe nessa modalidade de investimento.

Assista | Erros mais comuns na declaração do Imposto de Renda

Taxação de fundos imobiliários

Os fundos imobiliários (FIIs) arrecadam recursos provenientes de diversos investidores para aquisição de imóveis. Esses imóveis são revendidos ou alugados, e os lucros resultantes dessas transações são então distribuídos entre os participantes do fundo, proporcionalmente à quantia que cada um investiu.

Uma característica marcante dos FIIs é a isenção do Imposto de Renda sobre os rendimentos repassados aos investidores (dividendos), o que é, aliás, um dos principais atrativos desse tipo de investimento. A isenção tributária encoraja investimentos no setor imobiliário e o torna mais acessível a um público mais amplo.

No ano de 2021, houve uma tentativa de taxação dos rendimentos por meio de um projeto de lei. Embora tenha sido aprovado na Câmara dos Deputados, alguns aspectos relacionados a investimentos acabaram sendo excluídos, entre eles a menção aos fundos imobiliários.

Agora a questão ressurge após aprovação da primeira etapa da reforma tributária também pela Câmara dos Deputados. Ao passar para a segunda fase, a pergunta que preocupa os investidores é: vai haver taxação dos dividendos?

Principais impactos da taxação dos fundos imobiliários

Uma eventual taxação sobre os dividendos dos FIIs pode afetar diretamente investidores, gestores de fundos e, consequentemente, todo o mercado financeiro. Para compreender os impactos e implicações dessa possível taxação, é necessário explorar vários aspectos:

  1. Impacto nos investidores: a taxação de fundos de investimentos pode ter um impacto significativo nos retornos líquidos dos investidores. Dependendo das alíquotas e das regras específicas, os investidores podem ver uma parte maior de seus ganhos destinada ao pagamento de impostos, o que pode diminuir a atratividade desses investimentos.


  2. Efeito sobre a indústria de fundos: os gestores de fundos de investimentos precisarão ajustar suas estratégias e carteiras para acomodar a taxação. Isso pode influenciar a forma como os fundos são estruturados e gerenciados, bem como a oferta de novos produtos no mercado.


  3. Diversificação e escolha de ativos: a taxação pode influenciar as escolhas de ativos dos gestores de fundos, levando a uma busca por ativos com menor impacto tributário. Isso pode afetar a diversificação das carteiras e a exposição a diferentes classes de ativos.


  4. Impacto na economia: a taxação de fundos de investimentos pode ter implicações macroeconômicas, incluindo o fluxo de recursos para o mercado financeiro, o financiamento de empresas e projetos e o comportamento dos investidores.


  5. Planejamento financeiro: para os investidores, é crucial considerar a taxação de fundos de investimentos em seu planejamento financeiro, buscando estratégias que minimizem o impacto fiscal e otimizem os retornos.

É importante acompanhar as mudanças nas políticas fiscais e regulatórias e avaliar como elas podem afetar objetivos financeiros e estratégias de investimento.

O que é fundo imobiliário

O fundo imobiliário, também conhecido pela sigla FII, é um tipo de investimento coletivo que reúne recursos de diversos investidores para aplicar no mercado imobiliário. Esses recursos são gerenciados por uma instituição financeira ou uma gestora de fundos, que utiliza o dinheiro para adquirir e administrar uma carteira de ativos imobiliários, como imóveis comerciais, residenciais, shoppings, galpões industriais e outros empreendimentos relacionados ao setor imobiliário.

Os investidores que participam de um fundo imobiliário se tornam cotistas e recebem cotas do fundo em troca do investimento. Cada cota representa uma fração da propriedade dos ativos imobiliários mantidos pelo fundo. Os rendimentos gerados por esses ativos, como aluguéis, dividendos e ganhos de capital, são distribuídos periodicamente entre os cotistas, geralmente de forma mensal.

Uma das principais vantagens dos fundos imobiliários é a diversificação automática, já que o dinheiro dos investidores é alocado em diferentes imóveis e empreendimentos, o que ajuda a reduzir o risco em comparação com a compra direta de uma única propriedade. Além disso, os fundos imobiliários oferecem liquidez, pois as cotas podem ser compradas e vendidas no mercado secundário, tornando mais fácil entrar e sair do investimento.

Em muitos países, como no caso do Brasil até o momento, os fundos imobiliários desfrutam de benefícios fiscais, como isenção de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos aos cotistas, tornando-os uma opção atrativa.

Leia também | FII: o que são os fundos de investimentos imobiliários?

Leia também | Melhores FIIs: qual fundo imobiliário paga mais dividendos?

Quais são as taxas dos fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários podem cobrar várias taxas que podem variar de um fundo para outro. As taxas mais comuns incluem:

  1. Taxa de administração: cobrada pelos gestores do fundo para arcar com os custos de administração e gestão dos ativos imobiliários. Geralmente essa taxa é calculada como uma porcentagem do patrimônio líquido do fundo anualmente.


  2. Taxa de performance: alguns fundos imobiliários podem cobrar uma taxa de performance quando superam determinado benchmark ou objetivo de rentabilidade (índice de referência predeterminado). Essa taxa é um incentivo para que os gestores alcancem bons resultados para os cotistas.


  3. Taxa de custódia: alguns fundos podem cobrar uma taxa de custódia para cobrir os custos de manutenção e guarda dos ativos do fundo. Nem todos os fundos cobram essa taxa.

É fundamental que os investidores leiam atentamente o regulamento e o prospecto do fundo antes de investir para entender todas as taxas envolvidas, pois elas podem afetar a rentabilidade líquida do investimento.

Além disso, é importante considerar as taxas juntamente com outros fatores, como a estratégia de investimento, a qualidade dos ativos imobiliários do fundo e a experiência da gestora, ao tomar decisões de investimento em um FII.

Leia também | Renda variável: o que é e quais os melhores tipos de investimentos

Como é cobrada a taxa de administração dos fundos imobiliários

A taxa de administração dos fundos imobiliários é cobrada de acordo com as regras estabelecidas no regulamento do fundo e geralmente segue as seguintes práticas:

  1. Percentual sobre o patrimônio líquido: a forma mais comum de cobrar a taxa de administração é como um percentual do patrimônio líquido do fundo. Essa taxa é calculada anualmente com base no valor total dos ativos do fundo, incluindo os imóveis e outros investimentos, menos todas as despesas e passivos. O percentual pode variar de um fundo para outro e normalmente é expresso como uma porcentagem anual (entre 0,25% e 2%).


  2. Cobrança periódica: a taxa de administração é geralmente cobrada de forma periódica, sendo deduzida dos rendimentos do fundo. Isso significa que os cotistas não precisam pagar a taxa separadamente; ela é retirada automaticamente dos rendimentos gerados pelos ativos imobiliários do fundo antes de serem distribuídos aos cotistas.


  3. Transparência: as informações detalhadas sobre a taxa de administração, incluindo o valor em percentual e como ela é calculada, devem ser disponibilizadas no regulamento e no prospecto do fundo. Os investidores podem consultar esses documentos para entender as regras de cobrança da taxa.

    Leia também | Saiba tudo sobre os tipos de investimentos financeiros

Como calcular Imposto de Renda sobre fundos imobiliários

A tributação dos fundos imobiliários (FIIs) é regida pela Lei nº 8.668/93, que estabeleceu a isenção de Imposto de Renda (IR) sobre os rendimentos distribuídos pelos FIIs aos seus cotistas pessoas físicas. Porém, não existe isenção na venda das cotas. Confira os passos gerais:

  1. Identificar os rendimentos tributáveis

    Primeiro é preciso identificar quais rendimentos do fundo são tributáveis. Até o momento, os rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários são isentos de IR para pessoas físicas, desde que atendidas as seguintes condições:

    ●     o fundo deve ter no mínimo 50 cotistas;

    ●     as cotas do fundo devem ser negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado;

    ●     o cotista não pode deter mais de 10% das cotas do fundo;

    ●     o rendimento deve ser proveniente de aluguéis, arrendamentos, venda de imóveis do fundo ou juros sobre o capital próprio.

     

  2. Calcular o Imposto de Renda

    Ao vender uma cota de um FII, é preciso atenção. Para calcular o Imposto de Renda sobre os ganhos de capital em FIIs, é necessário subtrair o valor de compra do valor de venda e aplicar uma alíquota de 20% sobre o lucro obtido.

    Importante destacar que a alíquota de 20% incide exclusivamente sobre o lucro obtido na venda das cotas, não afetando o valor total da venda.


  3. Preencher a Declaração de Imposto de Renda

    Os rendimentos e os impostos pagos devem ser informados na declaração de Imposto de Renda da pessoa física, utilizando o programa oficial da Receita Federal.

    Os valores e informações são declarados na ficha "Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva", na categoria 20: “Ganhos líquidos em operações no mercado à vista de ações negociadas em bolsas de valores nas alienações realizadas até R$35.000,00".

     

  4. Emitir o DARF:

    Caso seja apurado imposto a pagar na declaração, é necessário emitir o Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) e efetuar o pagamento até a data de vencimento indicada pela Receita Federal.

    As regras fiscais podem mudar, por isso é importante consultar um contador ou profissional de impostos para obter orientações específicas sobre o cálculo e a declaração do Imposto de Renda relacionado aos seus investimentos em fundos imobiliários, uma vez que cada situação individual pode ter nuances diferentes.

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