Entrar
Navegação do blog
  1. Blog
  2. Usucapiao

Como funciona e o que é usucapião

Saiba o que é, quem tem direito e como funciona essa forma de aquisição de imóveis.

Publicado em: 7 de dezembro de 2023

Categoria Educação financeiraTempo de leitura: 3 minutos

Texto de: Time Serasa

Leilão da propriedade, Gavel da terra arrendada da mão da mulher madeira e casa modelo no fundo verde natural, advogado de bens imobiliários Home e conceito da propriedade da posse

Viver em um imóvel há muitos anos nem sempre significa ter a propriedade dele. Essa situação pode trazer graves riscos de perda do imóvel a qualquer momento, mas é possível reverter essa situação por meio de um procedimento protegido por lei no Brasil: o usucapião. Neste artigo, saiba o que é usucapião, quem tem direito e o que é necessário para conquistar o direito de propriedade do imóvel.

O que é usucapião

Usucapião é uma das maneiras de se adquirir um imóvel no Brasil. Essa aquisição acontece após uma posse prolongada, ininterrupta e pacífica do bem por uma pessoa ou uma família, sem oposição de terceiros ou do real proprietário. Assim, para confirmar o direito de propriedade, é necessário solicitá-lo formalmente à Justiça. É o chamado procedimento de usucapião.

A palavra “usucapião” vem do latim usucapio, que significa “tomar ou adquirir pelo uso”. Ele permite que uma pessoa se torne dona de um imóvel após certo período e atue como se fosse proprietária dele, dando função social ao espaço.

Terrenos abandonados, residências vazias, latifúndios largados são exemplos de bens imóveis que não estão atendendo ao dever constitucional da função social, portanto, se forem ocupados por uma pessoa, poderão futuramente ser adquiridos por ela via usucapião. Isso independe de o local ter ou não um dono anterior – pode até mesmo ter sido registrado em cartório. Se o proprietário original nunca apareceu para reivindicar ou reclamar o que é seu, ou um terceiro qualquer nunca impediu ou atrapalhou a posse, então a pessoa tem o direito de pleitear a propriedade do espaço para isso. 

Com o usucapião declarado, a pessoa deixa de ser possuidora e se torna proprietária do terreno. Isso também é uma forma de regularizar o imóvel, permitindo que ele seja vendido e financiado. A mera declaração de usucapião também valoriza o imóvel –

estima-se que ele aumenta seu valor em 30% a 50%.

Leia também | O que é doação de imóvel

Quem pode pedir usucapião

Cumpridos os requisitos de tempo de uso e posse ininterrupta e pacífica, o usucapião pode ser solicitado por qualquer pessoa que viva no local de boa-fé. Ou seja: ela deve ter ocupado um terreno abandonado, irregular ou não registrado sem empregar violência e sem conhecimento da existência de um proprietário, que nunca o reivindicou.

Assim, uma família que ocupa um terreno abandonado e constrói sua casa ali, passa a cuidar do local, delimita-o com uma cerca, faz limpeza e manutenção periódicas, paga os tributos e impostos e passa a viver ali ao longo dos anos pode reivindicar o direito de propriedade dessa área depois de período. Isso se ninguém nunca apareceu para reclamar o espaço ou impedir a família de ficar ali.

Não pode requerer usucapião quem ocupa um imóvel por meio de aluguel, comodato (“empréstimo”) ou por trabalho, como é o caso de caseiros, por exemplo. Quem obteve a posse por meio de violência também não terá direito a ela. O usucapião também não pode ser utilizada em bens que sejam:

  • ● públicos;
  • ● estejam em disputa judicial;
  • ● tenham divergência de área com vizinhos.

 

Leia também | Comprar ou alugar imóvel: veja o que é melhor

O que é preciso para ter o usucapião

Existem diversos tipos de usucapião. Todos eles, no entanto, têm requisitos em comum e independentes da forma como esse usucapião será pleiteado (se via judicial, por meio de sentença de um juiz ou via extrajudicial, diretamente em cartório).

Os principais requisitos são:

  1. Ocupação pacífica

    A posse do terreno ou imóvel em questão precisa ter ocorrido de forma pacífica e sem alarde. Não pode ter sido marcada por violência e clandestinidade, por exemplo.


  2. Continuidade

    A posse também precisa ter sido ininterrupta durante todo o período de ocupação, prolongando-se ao longo do tempo. No caso, não podem ter acontecido intervalos ou interrupções, por exemplo. Esse período varia para cada espécie de usucapião.

     

  3. Intenção de dono

    É imprescindível que a pessoa que vive no espaço pleiteado se comporte como se fosse dona dele. Fazer manutenção, investir em benfeitorias e pagar impostos referentes ao local (como IPTU e contas de água e luz) são exemplos disso. Ela pode até ter consciência de que não é proprietária, mas, ao longo dos anos, deve se portar como se fosse.


  4. Inexistência de oposição à posse

    Ao longo dos anos, o imóvel também não pode ter sido reivindicado por outra pessoa, como o legítimo proprietário ou terceiros que tenham tentado impedir a ocupação do local.

Quando a pessoa adquire o direito ao usucapião

Além de cumprir os requisitos mencionados na lei, quem solicita o usucapião de um imóvel também precisa cumprir um período mínimo de ocupação. Somente depois disso poderá buscar o direito de regularizar a propriedade do bem.

Esse período mínimo pode variar de dois a 15 anos, mas muda conforme o tipo de usucapião que a situação de enquadra. No caso:

TipoO que éTempo de posse ininterrupta
Usucapião ordinária É necessário que a posse tenha ocorrido de boa-fé e que existam documentos que comprovem essa situação, como contrato de compra e venda.10 anos, podendo ser reduzido para 5 anos.
Usucapião extraordináriaIndepende da existência de posse de boa-fé ou de documentos de comprovação deste fato.15 anos, podendo ser reduzido para 10 anos.
Usucapião especial rural Destinada a imóveis rurais de até 50 hectares em que o possuidor resida no local e trabalhe na terra.5 anos.
Usucapião coletivo Destinado a famílias de baixa renda e imóveis de até 250 metros quadrados. Em geral, é difícil delimitar o limite exato de cada possuidor, por isso o nome “coletivo”.5 anos.
Usucapião especial familiar Objetiva regularizar o imóvel de um dos cônjuges que abandonou o lar. 2 anos.
Usucapião especial urbanoDestinado a imóveis de moradia previstos no Plano Diretor do município. 5 anos.

Compartilhe o artigo

Este artigo foi útil?

Escolha de 1 a 5 estrelas para avaliar
Média de avaliação: 3.8 de 5

Artigos relacionados