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E Possivel Fazer A Compra De Imovel Sem Entrada

Compra de imóvel sem entrada: guia com FGTS e subsídios

Entenda os caminhos legais para reduzir ou zerar o valor de entrada

Publicado em: 20 de julho de 2026

Categoria EmpréstimoTempo de leitura: 8 minutos

Texto de: Time Serasa

Mulher feliz segurando as chaves de sua nova casa

Comprar imóvel sem entrada é possível em algumas situações, mas não da forma que muita gente imagina. Os bancos não financiam 100% do valor de um imóvel por regras do mercado de crédito.

O que existe são caminhos legais para zerar ou reduzir a entrada usando outras fontes de recursos, como o saldo do FGTS, os subsídios do Minha Casa Minha Vida ou o parcelamento do sinal direto com a construtora. Este guia explica como cada alternativa funciona na prática.

É possível fazer um financiamento imobiliário 100% pelos bancos?

Na prática, não. Os bancos não financiam 100% do valor de um imóvel residencial por restrições do próprio mercado de crédito. A regra geral é que o percentual máximo financiado gira em torno de 80% do valor do imóvel, o que significa que o comprador precisa ter pelo menos 20% do valor disponível para dar como entrada.

Esse percentual tem um nome técnico: LTV, que é a relação entre o valor financiado e o valor total do imóvel. Quanto maior o LTV, maior o risco para o banco, pois em caso de inadimplência o imóvel pode não cobrir integralmente a dívida. Por isso, a maioria das instituições financeiras limita o financiamento a 80% do valor de avaliação do bem.

Há exceções: em linhas específicas, campanhas pontuais e programas subsidiados, o percentual financiado pode ser maior do que o praticado no mercado tradicional — é o caso de alguns leilões da Caixa Econômica Federal, em que a entrada exigida costuma ser menor. As condições variam por edital e devem ser conferidas na fonte oficial de cada operação.

Comprar sem entrada significa, na prática, usar outras fontes de recursos para cobrir o valor que o banco não financia. As principais alternativas são o saldo do FGTS, os subsídios do Minha Casa Minha Vida e o parcelamento do sinal direto com a construtora.

Minha Casa Minha Vida: quem tem direito ao subsídio para zerar a entrada?

O Minha Casa Minha Vida é o principal programa habitacional do governo federal e oferece subsídios que podem reduzir significativamente o valor da entrada. Em alguns casos, a combinação de subsídio com saldo do FGTS pode zerar completamente o valor exigido como sinal.

O programa passou por atualizações e funciona com faixas de renda que variam por região e são reajustadas periodicamente:

Faixa 1: renda familiar mensal de até R$ 3.200
Faixa 2: renda familiar mensal de até R$ 5.000
Faixa 3: renda familiar mensal de até R$ 9.600
Faixa 4: renda familiar mensal de até R$ 13.000

Os tetos de valor do imóvel também variam por faixa e por região — consulte os valores vigentes no site oficial do programa antes de citar um teto específico.

Quem recebe mais subsídio

A Faixa 1 é a mais fortemente subsidiada. Em determinados cenários, dependendo da renda, da região e do enquadramento no programa, o subsídio pode cobrir uma parcela muito significativa do valor do imóvel. O valor do subsídio para cada faixa deve ser consultado na fonte oficial do programa, já que pode ser reajustado.

É importante entender que a entrada zerada não é uma regra automática do programa. Ela pode acontecer quando o subsídio, somado ao saldo do FGTS e a eventuais descontos comerciais do empreendimento, cobre o valor que seria exigido como entrada. Cada caso depende da renda, da localização do imóvel e das condições específicas da operação.

Passo a passo: como usar o saldo do FGTS para cobrir a entrada do imóvel

O FGTS pode ser usado para dar entrada em um imóvel, amortizar o saldo devedor ou quitar parte da dívida de um financiamento habitacional. É uma das formas mais acessíveis de reduzir ou eliminar o valor exigido como sinal sem precisar usar o dinheiro da conta corrente.

Casais e companheiros podem somar o saldo do FGTS de ambas as contas na mesma operação, desde que os dois atendam aos requisitos do programa. Isso pode ampliar significativamente o valor disponível para cobrir a entrada.

Requisitos para usar o FGTS na compra do imóvel

Checklist: você pode usar o FGTS?

● Ter no mínimo 3 anos de contribuição ao FGTS, contínuos ou não.
● Não ter financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
● Não ser proprietário de imóvel residencial no município onde mora ou trabalha.
● O imóvel precisa respeitar o teto de valor do SFH, consultável na fonte oficial.
● O imóvel precisa ser residencial e urbano.

Como funciona

Verifique o saldo disponível nas contas ativas e inativas do FGTS pelo aplicativo do FGTS ou pelo site da Caixa.
Informe ao banco ou à Caixa que deseja usar o FGTS na operação.
A instituição financeira verificará se o imóvel e o comprador atendem aos requisitos do programa.
Se aprovado, o valor do FGTS é transferido diretamente para abater a entrada ou o saldo devedor do financiamento.

Compra na planta: como parcelar o sinal direto com a construtora

Comprar um imóvel na planta é uma das formas mais comuns de diluir o impacto da entrada sem precisar ter o valor total disponível de imediato. Nessa modalidade, o comprador negocia diretamente com a construtora o pagamento do sinal em parcelas mensais ao longo do período de obras, antes de acionar o financiamento bancário.

Na prática, a construtora recebe as parcelas do sinal durante a construção, que pode durar de 24 a 60 meses, dependendo do empreendimento. Ao término das obras, o comprador financia o saldo restante com um banco. Isso significa que, em vez de desembolsar 20% do valor do imóvel de uma só vez, o comprador paga esse valor em parcelas mensais ao longo de anos.

O que considerar antes de optar pela planta

O valor do imóvel pode sofrer reajustes durante o período de obras, geralmente atrelados ao INCC (Índice Nacional de Custo da Construção).
O financiamento bancário só é contratado na entrega das chaves, quando as taxas de juros vigentes podem ser diferentes das atuais.
Verifique a reputação da construtora antes de assinar qualquer contrato. Atrasos na entrega são comuns e podem impactar o planejamento financeiro.
Some os valores pagos durante a obra ao saldo financiado para calcular o custo total real do imóvel.

Leilões da Caixa: uma alternativa para comprar imóveis com entrada reduzida

Os leilões da Caixa Econômica Federal são uma alternativa para quem busca comprar imóvel com entrada menor do que a exigida no mercado tradicional. Nesses leilões, a Caixa coloca à venda imóveis retomados de financiamentos não pagos, muitas vezes com valores abaixo do preço de mercado e condições diferenciadas de pagamento.

Em diversas operações, a entrada mínima exigida nos leilões da Caixa costuma ficar bem abaixo dos 20% exigidos no mercado convencional — o percentual exato varia por edital e deve ser conferido na fonte oficial de cada leilão. O restante pode ser financiado pela própria Caixa, sujeito à análise de crédito do comprador.

Como funciona na prática

A compra pode ser feita à vista, com FGTS ou com financiamento habitacional da Caixa, conforme as condições de cada lote.
As regras variam por edital; alguns imóveis aceitam FGTS, outros permitem financiamento habitacional e outros exigem pagamento à vista.
Os leilões são publicados no site oficial da Caixa e conduzidos por leiloeiros credenciados.

Cuidados importantes

O comprador assume a responsabilidade por tributos e débitos condominiais do imóvel, conforme os limites definidos no edital.
Há cobrança de comissão do leiloeiro, que deve ser calculada no custo total da operação.
O imóvel é vendido no estado em que se encontra. Visitas são recomendadas antes de fazer qualquer lance.
A análise de crédito para o financiamento segue os critérios normais da Caixa, independentemente das condições especiais do leilão.

Quais os riscos e os custos ocultos de financiar um imóvel sem entrada?

Reduzir ou zerar a entrada é uma estratégia viável em muitos casos, mas tem consequências financeiras que precisam ser consideradas antes de assinar qualquer contrato. Quanto menor a entrada, maior o saldo financiado, e isso impacta diretamente o valor das parcelas e o custo total do imóvel ao longo do tempo.

Mais juros ao longo do contrato

O financiamento imobiliário pode durar até 30 anos. Quanto maior o saldo devedor, maior será o valor pago em juros ao longo desse período. Em um financiamento de R$ 400.000 sem entrada, por exemplo, o valor total pago ao final do contrato pode ser significativamente maior do que em um financiamento de R$ 320.000, com 20% de entrada dados no início.

Parcelas mais altas no orçamento mensal

Um saldo devedor maior gera parcelas mensais mais altas, o que pode comprometer uma fatia maior da renda por décadas. Antes de fechar o negócio, simule diferentes cenários de entrada e verifique qual parcela cabe no orçamento com margem de segurança.

Risco de inadimplência no longo prazo

Quem financia sem entrada começa o contrato já no limite da capacidade de endividamento. Qualquer imprevisto, como perda de renda ou despesa inesperada, pode dificultar o pagamento das parcelas e colocar o imóvel em risco de retomada pelo banco.

Fique de olho no Custo Efetivo Total

Antes de assinar o contrato, exija o documento que mostra o CET. Ele revela não apenas a taxa de juros, mas todos os seguros e tarifas embutidos na parcela. Dois financiamentos com a mesma taxa de juros podem ter CETs muito diferentes, e o que parece mais barato na parcela pode custar mais no total.

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