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O que é permuta de imóveis

Entenda o que é, como funciona e se vale a pena fazer permuta na hora de comprar imóveis.

Publicado em: 10 de outubro de 2023

Categoria CréditoTempo de leitura: 3 minutos

Texto de: Time Serasa

Imagem recortada Mãos de um corretor de imóveis oferecendo / dando uma chave de casa para um homem inteligente de camisa azul enquanto estão juntos sobre um banco moderno como pano de fundo. Conceito de corretor/vendedor/revendedor.

A permuta de imóveis é uma operação muito comum entre quem quer comprar e quem quer vender um bem desse tipo. Para isso, é preciso que o vendedor esteja disposto a aceitar a permuta como forma de pagamento.

A permuta é, na prática, uma troca recíproca que pode acontecer quando os valores dos bens têm avaliação similar. Ainda assim, é preciso tomar uma série de cuidados antes de formalizar a permuta de um imóvel.

Neste artigo, saiba quais são esses cuidados e como fazer uma permuta com segurança.

Assista | Portabilidade de financiamento imobiliário: Como fazer? - Serasa Ensina

O que é permuta de imóveis

Permuta é um termo que significa troca recíproca. Assim, a expressão “aceito permuta”, no contexto de venda de imóveis, indica que o vendedor aceita trocar uma casa ou apartamento anunciado por outro imóvel de mesmo valor, sem envolver dinheiro físico, caso a avaliação do preço do bem realmente seja a mesma.

Por exemplo, é possível fazer uma permuta entre um apartamento de R$500.000 no interior por um apartamento de R$500.000 na capital, desde que os dois proprietários tenham interesse e considerem a operação vantajosa e justa.

Se for o caso, nesse exemplo a permuta ocorre sem custos (somente os custos de cartório e prefeitura, para a transferência dos bens e de comissão, caso corretores imobiliários tenham facilitado a transação).

Leia também | O que é doação de imóvel

O que significa contrato de permuta com torna?

A permuta com torna acontece quando, além da troca, é preciso pagar uma diferença em dinheiro por uma das partes.

No caso dos imóveis, se um comprador tem uma casa de R$300.000 e quer adquirir uma casa de R$400.000 por permuta, a troca pode acontecer normalmente (desde que o vendedor aceite essa possibilidade).

Nesse caso, além de transferir a casa de R$300.000, será necessário pagar R$100.000 para complementar o valor (pode ser por financiamento, se for aceito pelo vendedor, ou outra forma de pagamento). Essa é, portanto, a permuta com torna.

Leia também | Comprar ou alugar imóvel: veja o que é melhor

Como fazer uma permuta de imóveis

Mesmo a permuta sem torna requer a formalização de um contrato entre as partes. Para fazer todo o processo com segurança é preciso:

  1. Fazer uma análise dos dois bens e levantar as documentações

    Além de avaliação técnica sobre o valor dos dois imóveis e das condições dos bens, é preciso levantar todos os documentos para saber se os imóveis estão, por exemplo, disponíveis para permuta (não podem estar em inventários pendentes ou com débitos de impostos, por exemplo).


  2. Definir se a permuta será com ou sem torna

    A avaliação do imóvel revelará o preço de mercado dos dois bens e se a operação precisará de complemento financeiro (torna) para acontecer ou não.

    Em caso de torna, é preciso deixar claro como o valor complementar será pago – à vista, por meio de financiamento bancário, carta de crédito – e incluir essa informação no contrato. 


  3. Solicitar documentos

    É possível contar com o auxílio de um advogado ou com a própria assessoria das imobiliárias para fazer a análise da documentação do comprador, do vendedor e dos dois imóveis envolvidos na operação. 

    Os documentos necessários costumam ser os seguintes:

    ●     RG e CPF;

    ●     comprovante de profissão;

    ●     certidão do estado civil;

    ●     comprovante de residência.

    Para pessoas jurídicas, é preciso apresentar também a cópia do contrato social e alterações, juntamente com a certidão simplificada da Junta Comercial com menos de 30 dias, e RG e CPF dos sócios administradores.

    Os documentos requeridos dos imóveis são os seguintes:

    ●     certidão de matrícula do Registro de Imóveis dos últimos 30 dias;

    ●     certidões de ações feitas no imóvel (é possível retirá-las no Registro de Imóveis 30 dias antes do acordo);

    ●     comprovantes de IPTU do último ano quitado;

    ●     CCIR, certidão de ITR e do IBAMA se o imóvel estiver situado na zona rural, dentro do prazo de validade;

    ●     impostos e taxas pagos.

     

  4. Elaborar o contrato e registrá-lo em cartório

    Com todos os documentos, incluindo a vistoria, e já sabendo se a permuta terá torna ou não, é preciso elaborar o contrato e incluir absolutamente todos os detalhes do acordo. Aqui também o ideal é contar com o auxílio de um advogado ou com a assessoria das imobiliárias.

    Antes de assinar o contrato, verifique possíveis erros, ambiguidades ou qualquer informação que possa ocasionar desentendimento futuro, desacordo e até tentativa de distrato.


  5. Fazer a transferência dos bens, eventuais pagamentos (se tiver torna) e acertos de comissão e impostos

    Depois de tudo finalizado e pago (caso a permuta seja com torna), é preciso acertar os valores com os profissionais que auxiliaram a operação. O ideal é dividir o preço da comissão, do advogado e custas de cartório entre os dois envolvidos na permuta, para ficar ainda mais justa a operação.

    Após a transferência da posse dos imóveis, é preciso pagar os impostos, como o ITBI (Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis).

Quais cuidados tomar ao fazer uma permuta de imóveis?

Os principais cuidados ao fazer uma permuta de imóveis são:

  • ●     verificar se a avaliação dos preços dos imóveis condiz com a realidade do mercado na região (preço do metro quadrado);
  • ●     avaliar se o imóvel precisa de reformas, se tem uma boa estrutura e qual a idade dele;
  • ●     considerar se o bem é de fácil locação e qual o preço do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) e do condomínio, caso seja apartamento (afinal, são custos que serão integrados ao orçamento mensal);
  • ●     entender os motivos da permuta.

Quais as vantagens da permuta de imóveis?

Uma das principais vantagens da permuta de imóveis é que a negociação fica isenta de tributação do Imposto de Renda quando não há a necessidade de torna (dinheiro para completar a venda).

Isso porque se entende que o valor do imóvel é o mesmo que foi declarado pelo antigo proprietário.

Havendo torna, o Imposto de Renda deve ser pago por quem recebeu a quantia excedente.

Além disso, é importante ter em mente que todos os redutores do IR de ganho de capital sobre o imóvel ainda são aplicados. Ou seja, o valor do IR será proporcional: quanto menor a torna, menor será o ganho de capital. 

Leia também | Análise de crédito para alugar imóvel: como funciona?


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