Como usar o score para conseguir abaixar os juros de um financ...
Como usar o score para conseguir abaixar os juros de um financiamento?Data de publicação 17 de setembro de 20269 minutos de leitura
Saldo devedor de financiamento: o que é e como calcular
Descubra por que o saldo devedor de um financiamento pode demorar mais para cair do que o esperado, mesmo com as parcelas em dia.
Atualizado em: 14 de setembro de 2026
Categoria Educação financeiraTempo de leitura: 12 minutosTexto de: Time Serasa
Saldo devedor é o valor que ainda falta para quitar um financiamento de imóvel ou de veículo. Ele soma o valor emprestado aos juros e às tarifas previstas em contrato. Não cai apenas pelo tempo que passa: cai conforme a parte da parcela destinada à amortização, que reduz o valor principal da dívida.
Cada parcela paga em um financiamento imobiliário ou de veículo é dividida em duas partes. A amortização reduz o saldo devedor; os juros são o custo de tomar o dinheiro emprestado. Nos primeiros anos do contrato, a parte de juros costuma ser proporcionalmente maior. Isso explica por que o saldo parece diminuir devagar no início.
O saldo devedor também pode incluir seguros obrigatórios, como os que cobrem morte, invalidez ou danos ao imóvel, além de tarifas administrativas. Esses valores compõem o custo efetivo total (CET) da operação. O CET mostra quanto o financiamento custa de verdade, além da taxa de juros anunciada.
Como calcular o saldo devedor pelas tabelas SAC e Price
No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização mensal é sempre a mesma. O valor da parcela cai ao longo do tempo, porque os juros incidem sobre um saldo devedor cada vez menor. Na tabela Price, o valor da parcela é fixo do início ao fim. O que muda mês a mês é a proporção entre juros e amortização dentro dela.
Um exemplo simplificado ajuda a entender a diferença. Em um financiamento de R$300.000, com prazo de 30 anos (360 meses), a amortização mensal do SAC seria fixa, em torno de R$833. A taxa hipotética considerada é de aproximadamente 10% ao ano. Na Price, a parcela também é fixa, mas calculada por uma fórmula diferente, resultando em um valor inicial menor.
A tabela abaixo resume como o saldo devedor evolui nos dois sistemas, considerando esse mesmo exemplo:
| Sistema | Parcela inicial | Saldo devedor após cinco anos* | Total de juros pagos no contrato* |
|---|---|---|---|
| SAC | R$ 3.233 | R$ 250.000 | R$ 433.200 |
| Price | R$ 2.544 | R$ 289.000 | R$ 616.000 |
*Exemplo hipotético: financiamento de R$ 300.000, prazo de 30 anos e juros de aproximadamente 10% ao ano. Valores arredondados; a taxa e as condições reais variam por instituição, perfil e modalidade de crédito.
O exemplo mostra por que o SAC costuma ser mais vantajoso a longo prazo. Como a amortização é fixa, o saldo devedor cai na mesma proporção todo mês. Isso reduz o total de juros pagos até o fim do contrato. Na tabela Price, a amortização começa menor, e por isso o saldo demora mais para diminuir, mesmo com a parcela mais baixa no início.
Leia também | Financiamento imobiliário para comprar uma casa
Por que o saldo devedor pode aumentar em vez de diminuir
Em alguns contratos, o saldo devedor pode até aumentar em vez de cair, mesmo com as parcelas pagas em dia. Isso costuma acontecer por três motivos principais.
O primeiro é a correção monetária. O saldo é atualizado mensalmente pela Taxa Referencial (TR) ou por outro índice previsto em contrato. Essa correção pode superar o valor amortizado no mês, principalmente na tabela Price.
O segundo é o período de carência, comum em financiamentos de imóveis na planta. Durante essa fase, muitas vezes só os juros são pagos, sem nenhuma amortização. O saldo pode ficar parado ou até crescer com a correção monetária.
O terceiro é a proporção entre juros e amortização no início do contrato. Os juros incidem sobre o saldo total, e a amortização de cada parcela ainda é pequena nos primeiros meses, sobretudo na tabela Price. Por isso, a dívida parece avançar mais devagar do que o esperado.
Como consultar o saldo devedor na Caixa e no Banco Central
Para saber o saldo devedor com precisão, o caminho mais confiável é consultar a instituição financeira responsável pelo contrato. Outra opção é o Sistema de Informações de Crédito (SCR) do Banco Central, que reúne dados de operações de crédito de todo o país.
Quem tem financiamento pela Caixa Econômica Federal pode confirmar o saldo pelo canal oficial de consulta de contratos:
Acesse a página de consulta de contratos da Caixa.
Informe o CPF e os dados do contrato de financiamento solicitados.
Confira o extrato com o saldo devedor atualizado, o histórico de pagamentos e as condições vigentes.
Para confirmar o saldo em qualquer instituição, existe o Registrato, plataforma do Banco Central. Ele reúne o relatório do SCR com as operações de crédito abertas em nome do CPF:
Acesse o Portal Gov.br e entre com uma conta gov.br nível prata ou ouro.
Solicite o relatório do Sistema de Informações de Crédito (SCR).
Consulte as operações de crédito ativas, incluindo o saldo devedor de cada contrato de financiamento.
O relatório do SCR pode levar alguns dias úteis para ser emitido. Vale solicitá-lo com antecedência, antes de decisões como uma quitação antecipada ou um pedido de portabilidade.
Vale usar o FGTS para reduzir parcela ou saldo devedor?
Usar o FGTS para abater o saldo devedor tende a compensar mais que usá-lo só para reduzir a parcela. A razão é simples: isso diminui o total de juros pagos no contrato. A escolha, porém, depende do objetivo de quem paga o financiamento: reduzir o compromisso mensal ou economizar mais no total.
O FGTS pode abater o saldo devedor de financiamentos imobiliários dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) a cada dois anos. Para isso, o trabalhador precisa de ao menos três anos de trabalho sob o regime do fundo, somados ou não. Também não pode ser proprietário de outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha.
Ao abater o saldo com o FGTS, existem duas opções: reduzir o prazo, mantendo a parcela, ou reduzir a parcela, mantendo o prazo. O quadro abaixo mostra o impacto de cada escolha. Ele considera o saldo devedor de R$ 250.000 do exemplo anterior e um aporte de R$ 20.000 do FGTS:
| Opção | O que muda | Resultado aproximado* |
|---|---|---|
| Reduzir o prazo | A parcela e a amortização mensal continuam iguais | O contrato termina cerca de 24 meses mais cedo |
| Reduzir a parcela | O prazo continua igual; a amortização mensal é recalculada sobre o saldo menor | A amortização mensal cai de R$833 para cerca de R$767 |
*Exemplo hipotético: saldo devedor de R$ 250.000 da seção anterior, aporte de R$ 20.000 de FGTS, amortização mensal fixa pelo sistema SAC. Valores aproximados.
Para quem já paga as parcelas sem dificuldade, reduzir o prazo tende a ser a opção mais vantajosa. Isso encurta o tempo em que o saldo devedor rende juros. Por outro lado, reduzir o valor da parcela pode ajudar quem precisa aliviar o orçamento no curto prazo, mesmo com um pouco mais de juros no total. Antes de decidir, também é possível quitar o financiamento antes do prazo e comparar o impacto de cada estratégia.
Há ainda uma terceira possibilidade, para quem está com dificuldade de pagar as parcelas. É possível usar o FGTS para cobrir até 80% do valor de cada prestação, por até 12 meses consecutivos. Essa opção não reduz o saldo devedor, apenas alivia o caixa no curto prazo. Ela também impede uma nova amortização do saldo devedor pelos dois anos seguintes ao uso.
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Entender como o saldo devedor de um financiamento se comporta em cada sistema de amortização ajuda a planejar quitações antecipadas. Também ajuda a decidir o melhor uso do FGTS. O Serasa Ensina reúne vídeos e conteúdos sobre financiamento, juros e planejamento financeiro para aprofundar esses temas.
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Perguntas frequentes sobre saldo devedor de financiamento
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