O que é e como funciona o financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário é um tipo de crédito com fim específico. É destinado exclusivamente para a compra de uma casa ou apartamento (novo ou usado), a construção ou a reforma de um imóvel residencial ou comercial.

Funciona assim: a instituição financeira que concede o financiamento compra o bem, pagando o valor da venda à vista ao proprietário. 

Com esse procedimento, a instituição passa a ser a nova proprietária do bem, permitindo à pessoa que solicitou o financiamento pagar o valor da venda em parcelas, ao longo dos anos, arcando com os juros estabelecidos no contrato de financiamento.

A depender do tipo de contrato, as parcelas poderão ser pagas em 10, 20, 30 ou até 40 anos.

Quanto mais longo for o contrato de financiamento, mais juros serão cobrados. O montante total a ser pago pode chegar ao dobro ou triplo do valor do bem financiado.

Além dos juros, há também outras taxas atreladas aos contratos de financiamento imobiliário.

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Quais os tipos de financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário pode ser feito com instituições financeiras, como bancos, ou direto com a própria construtora.

As modalidades de financiamento mais utilizadas são:

 Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

É um dos sistemas de financiamento mais utilizados, com juros limitados a 12% ao ano. O imóvel deve ter valor máximo de R$1,5 milhão, ser residencial, estar localizado em perímetro urbano e na cidade em que o comprador mora ou trabalha há pelo menos um ano. Além disso, pode ser imóvel novo ou já construído.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Com regras mais abrangentes, o SFI inclui quase todos os tipos de imóveis, porém tem a desvantagem de ter juros mais altos. 

Em compensação, cliente e instituição financiadora estão mais livres para negociações. Pessoas jurídicas também podem se utilizar desse tipo de financiamento e o imóvel pode ser tanto residencial como comercial, ou mesmo estar em zona rural ou industrial.

O prazo de quitação pode chegar a 35 anos, mas não existe valor máximo do imóvel como condição para o contrato de financiamento. 

Financiamento direto com a construtora

É possível também financiar o imóvel com a própria construtora ou incorporadora. É mais comum com casas ou apartamentos que são vendidos na planta ou durante a construção.

A construtora entrega as chaves quando o consumidor já pagou cerca de 40% do valor do imóvel. O valor que falta pode ser financiado normalmente, com uma instituição financeira, ou com a própria empresa que está fazendo a obra caso ela ofereça.

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Qual a melhor taxa de financiamento imobiliário?

As taxas de financiamento imobiliário variam dependendo da situação econômica do país no momento da solicitação e da Selic, a taxa básica de juros da economia.

Além disso, também podem ser impactadas pelo relacionamento do consumidor com a instituição que concederá o crédito.

A pontuação de crédito do consumidor também pode impactar os juros aplicados no contrato. Clientes com Serasa Score elevado, por exemplo, podem ter mais chances na hora de conseguir aprovação na análise de crédito.

Para ter certeza de qual é a melhor taxa, é preciso simular o financiamento do imóvel em diferentes instituições financeiras e comparar as condições oferecidas.

O fundamental, ao fazer essa comparação, é prestar atenção não somente ao valor das parcelas mensais, mas sim ao custo efetivo total (CET) da operação, que engloba taxas de juros, multas e outras tarifas.

Para financiar imóvel é obrigatório pagar os seguros que servem para cobrir riscos de morte ou invalidez (MIP) do tomador e danos ao imóvel (DFI).

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O que é amortização e como calcular?

A amortização significa a redução do valor de uma dívida, até pagá-la completamente. Porém, se falarmos em dívidas grandes, como empréstimos ou financiamentos de carros e imóveis, a amortização ganha outro sentido. 

Nesses casos, o processo de amortização de um empréstimo ou financiamento também pode significar antecipar as parcelas para pagar o débito mais rápido. 

Existem dois modelos de amortização principais utilizados pelas instituições financeiras e o consumidor pode negociar com o banco qual modelo quer adotar. São eles:

SAC (Sistema de Amortização Constante): as prestações são mais altas no início e menores no final, porque há amortização mensal do valor financiado.

Tabela Price: as parcelas começam mais baixas, mas são fixas durante todo o período de financiamento.  

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Quais os critérios para conseguir financiar imóvel?

De forma geral, para conseguir um financiamento imobiliário é preciso ter 18 anos ou mais, demonstrar ter renda suficiente para pagar as parcelas e estar com o cadastro de pessoa física (CPF) regularizado.

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Quais documentos são necessários para financiar imóvel?

Os documentos necessários para financiar imóvel podem variar dependendo da instituição financeira. Em geral é preciso reunir documentos dos compradores, dos vendedores e do próprio bem.

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Qual é o prazo para liberação de um financiamento imobiliário?

O prazo médio para a liberação de um financiamento imobiliário é de cerca de 40 dias. Por isso é interessante pesquisar e fazer simulações em diferentes instituições financeiras ao mesmo tempo que se busca o imóvel.

Como financiar um imóvel? Passo a passo

O crédito imobiliário é oferecido por várias instituições financeiras e, apesar de cada uma ter condições próprias de negociação, o passo a passo acontece de forma semelhante em todas.

As etapas principais do processo geralmente são:

●     análise de crédito;

●     avaliação do imóvel e inspeção da propriedade;

●     análise jurídica;

●     elaboração de contrato e coleta de assinaturas;

●     registro do imóvel em cartório e pagamento de imposto;

●     pagamento ao vendedor e início do pagamento das parcelas.

Depois dessas etapas, é preciso pagar as parcelas do financiamento em dia, que já terão a taxa de juros preestabelecida, bem como um sistema de amortização definido. É indicado organizar-se para aos poucos amortizar a dívida e quitar o bem mais rapidamente.

O que acontece se não pagar o financiamento imobiliário?

Ao financiar um imóvel, o consumidor firma uma garantia hipotecária ou por alienação fiduciária. Na hipoteca, a propriedade fica em nome do comprador e, caso ele não pague o financiamento, o banco pode cobrar a dívida por meio de uma execução judicial.

Na alienação, que é a forma mais utilizada nos contratos, a posse do bem fica com o credor e na falta de pagamento o imóvel pode ser leiloado.

Dicas finais para fazer um financiamento imobiliário com segurança

Para financiar um imóvel é preciso organização e planejamento financeiro, além de tomar cuidado na escolha do imóvel e considerar também os custos após a compra (reforma, renda comprometida por longo prazo, impostos etc.).

Algumas dicas para que tudo corra bem com seu financiamento imobiliário são:

●     Verifique se seu Serasa Score está na faixa “bom” ou “excelente”. Isso aumenta as chances de aprovação.

●     Faça as contas e veja se o financiamento cabe no orçamento.

●     Poupe antes para ter uma entrada maior e financiar um valor menor.

●     Faça simulações e compare as taxas de juros dos bancos.

●     Considere todos os custos de um financiamento imobiliário.

●     Atenção aos documentos necessários. Lembre-se que é preciso conseguir comprovar renda para conseguir financiar imóvel.

●     Escolha com cuidado seu imóvel: confira localização, tamanho, estado de conservação, potencial de valorização.

●     Não tenha medo do prazo longo do financiamento. É possível amortizar as parcelas no futuro e diminuir o prazo.