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Juros de financiamento imobiliário: entenda como funcionam

Por Elaine Ortiz

Entenda como funcionam os juros de financiamento imobiliário e saiba como escolher o melhor sistema de amortização da dívida.

A compra de um imóvel é, sem dúvida, uma das aquisições mais importantes feitas ao longo da vida. Compreender como funcionam os juros de financiamento imobiliário é fundamental para quem quer fazer a melhor escolha e tentar encontrar opções mais baratas.

Como se trata de um empréstimo de longo prazo, qualquer redução na taxa de um financiamento imobiliário pode fazer uma grande diferença no valor total da compra. Neste conteúdo, vamos explicar como são definidos os juros aplicados em financiamentos de imóveis e trazer algumas dicas para você conseguir melhores ofertas.

O que são os juros de financiamento imobiliário?

Para comprar uma casa ou apartamento, o consumidor pode pagar o valor do imóvel à vista ou em parcelas. No segundo caso, a modalidade de crédito mais barata e popular é o financiamento imobiliário.

Apesar da facilidade de comprar o imóvel parcelado, o financiamento traz um ponto de atenção: as taxas que são cobradas pelas instituições financeiras para liberar essa modalidade de crédito. Entre elas, os juros de financiamento imobiliário são as principais.

Basicamente, os juros são o meio encontrado pelas instituições financeiras para lucrar sobre o dinheiro emprestado. Assim como em outras linhas de crédito, o consumidor tende a pagar mais juros à medida que aumenta o prazo das parcelas.

E como os juros são definidos?

Ao fazer um financiamento, é como se o banco estivesse emprestando o valor do imóvel a você. Sobre esse valor, serão aplicados juros e você terá que pagar prestações (ou parcelas) até quitar toda a dívida.

Cada parcela de um financiamento é composta de duas partes:

Amortização: é a parte do dinheiro que está sendo devolvida ao banco.

Juros: funcionam como o “aluguel” do dinheiro que incide sobre o saldo da dívida, também chamado de saldo devedor.

Cada instituição financeira define limites para o valor do imóvel, o valor máximo que poderá ser financiado, as taxas de juros aplicadas e os prazos para pagamento. Por isso é sempre importante comparar as condições oferecidas em mais de um lugar.

De modo geral, os agentes financeiros costumam cobrar taxas que vão de 4,5% a 14% ao ano. Os juros de financiamento imobiliário mais baratos são concedidos aos consumidores elegíveis a programas habitacionais do governo, como o Casa Verde e Amarela, lançado em agosto de 2020. De acordo com o Ministério do Desenvolvimento Regional, a ação pretende financiar 1,6 milhão de imóveis, regularizar 2 milhões de moradias e reformar 400 mil até 2024.

O cálculo da prestação e os juros de financiamento imobiliário são definidos pelo sistema de amortização que consta no contrato de financiamento, que poderá ser Price, SAC ou SACRE.

● Sistema Price

Para os contratos com o sistema Price, as prestações são fixas, os juros são decrescentes e as amortizações, crescentes. Na prática, o sistema Price de amortização é aplicado em todas as linhas de financiamento que trabalham com parcelas fixas.

Neste caso, é importante ficar de olho para não financiar por impulso. Muitos consumidores são atraídos pela prestação inicial, que geralmente é de valor menor do que as de outros sistemas. No entanto, é preciso lembrar que as prestações em comparação aos outros planos ficam mais altas no final do contrato.

● SAC – Sistema de Amortização Constante

Já na tabela SAC, as prestações e juros do financiamento imobiliário são decrescentes e as amortizações são constantes. O sistema SAC é conhecido por amortizar (ou seja, diminuir) um percentual fixo da dívida desde o início do financiamento.

Isso quer dizer que, na composição total da parcela paga todo mês, o valor correspondente ao pagamento da dívida permanece o mesmo, enquanto o valor correspondente ao pagamento de juros diminui progressivamente.

E o que isso significa, na prática? Que o valor das prestações e do saldo devedor tendem a diminuir ao longo do tempo, mas o comprador precisará arcar com parcelas mais altas no início do pagamento.

● SACRE – Sistema de Amortização Crescente

Na tabela SACRE, as prestações e juros são decrescentes, enquanto as amortizações crescem com o tempo.

Além disso, o saldo devedor é corrigido antes de debitar a parcela do mês. Assim, a amortização do valor emprestado é maior e a ação dos juros sobre a dívida fica menor.

Juros imobiliários e Selic: existe alguma relação?

Sim. A Selic é a taxa básica de juros da economia brasileira e, por isso, influencia todas as outras. Quando a Selic aumenta, os financiamentos de imóveis, assim como todas as outras linhas de crédito, tendem a ficar mais caros, mas o contrário também acontece.

Leia também | O que observar ao fazer uma simulação de crédito?

Nos próximos meses, a projeção dos especialistas é que a Selic — que saiu de 2,0% para 7,75% ao ano em menos de nove meses — continue crescendo. Para os que ainda planejam financiar nesse cenário, as etapas de pesquisas e negociações se tornarão ainda mais importantes.

Leia também | O que é Taxa Selic e como ela afeta sua vida?

Cuidados importantes

Além de avaliar os juros na tentativa de encontrar a melhor taxa de financiamento imobiliário, antes de se programar para a compra desse bem, é preciso considerar todos os custos adicionais envolvidos, como taxas administrativas e seguros.

É por conta desses custos adicionais que o financiamento é sempre mais caro que a taxa de juros contratada. Em todo tipo de operação financeira, os bancos são obrigados a informar ao consumidor o Custo Efetivo Total (CET), que detalha todos os custos e taxas incluídos no financiamento. É nessa sigla que você deve prestar atenção para fazer uma comparação e escolher o melhor financiamento imobiliário.

Além disso, lembre-se dos custos além do financiamento para decidir se essa é realmente a hora de começar esse compromisso: condomínio, IPTU, manutenções, mobília e taxas de cartório podem levar parte importante do seu orçamento e devem ser considerados.

Além das pesquisas de juros de financiamento imobiliário, siga essas dicas:

  • Evite comprometer mais de 25% do seu orçamento mensal com a prestação de um imóvel para não ficar no aperto em períodos de imprevistos.

  • Utilize o saldo do seu FGTS não apenas para reduzir a dívida, mas também para negociar melhores condições de pagamento.

  • Defina a sua capacidade de pagamento, independentemente das condições apresentadas pelo banco, e não faça dívidas que deixem o seu orçamento “no limite”.

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