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Qual Valor De Entrada Para Financiamento De Imovel

Entrada mínima para financiamento de imóvel: quanto é e como calcular?

Na Caixa, a entrada mínima parte de 20% do valor do imóvel, mas é a renda que decide quanto o banco aceita financiar.

Atualizado em: 30 de outubro de 2026

Categoria CréditoTempo de leitura: 23 minutos

Texto de: Time Serasa

qual o valor de entrada para financiamento de imovel

A entrada mínima para financiamento de imóvel na Caixa Econômica Federal é de 20% no Sistema de Amortização Constante (SAC) e de 30% na Tabela Price. Esses percentuais valem para as linhas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e funcionam só como piso. Se a parcela passar de 30% da renda bruta familiar, o banco financia menos e a entrada cresce.

Para quem está juntando dinheiro para a casa própria, conhecer esse número antes de visitar imóveis evita frustração na hora da proposta. A compra também exige o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o registro em cartório. Esses custos precisam caber no mesmo planejamento da entrada.

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Qual o valor mínimo de entrada para financiar um imóvel?

Pelas regras do Conselho Monetário Nacional (CMN), a menor entrada possível é de 10% do valor de avaliação do imóvel. Cada banco, porém, define o próprio limite, e na Caixa o piso no crédito com recursos da poupança é de 20%.

As condições do crédito imobiliário da Caixa variam conforme a origem do dinheiro. Poupança, Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e Minha Casa, Minha Vida têm regras próprias. Desde outubro de 2025, a Caixa financia até 80% do valor do imóvel no SAC e até 70% na Price, nas linhas do SBPE.

O teto regulatório está na Resolução 4.676/2018, do CMN, com as alterações posteriores. A norma limita a cota de financiamento a 80% do valor de avaliação. No SAC, em que a parcela começa mais alta e diminui ao longo do prazo, o limite sobe para 90%.

Na Tabela Price, de parcelas com valor constante, vale o limite de 80%. Os bancos podem financiar percentuais menores, o que explica a diferença de entrada entre eles.

Como é feito o pagamento da entrada do financiamento imobiliário?

A entrada é a parte do preço que o financiamento não cobre. O comprador paga esse valor ao vendedor com recursos próprios, com o saldo do FGTS ou com os dois. A parte financiada é paga pelo banco depois da assinatura e do registro do contrato, conforme as regras de cada instituição.

O contrato ou compromisso de compra e venda registra o valor da entrada, a forma de pagamento e os prazos. O apoio de um corretor de imóveis ou de um advogado ajuda a conferir esse documento antes de qualquer pagamento.

Dependendo da negociação, a entrada pode ser parcelada direto com o vendedor. Quando é paga à vista, ela pode funcionar como sinal e reservar o imóvel. Enquanto isso, o banco analisa o crédito e confere os documentos exigidos no financiamento imobiliário.

Como calcular a entrada do financiamento da Caixa

A entrada é a diferença entre o valor do imóvel e a parte que o banco financia, desde que a parcela caiba em 30% da renda bruta familiar. Os passos abaixo seguem as regras da Caixa no SBPE.

Descubra o valor considerado pelo banco. Um engenheiro avalia o imóvel. A cota costuma incidir sobre o menor valor entre a avaliação e o preço de compra.
Aplique a cota de financiamento. Multiplique esse valor por 80% no SAC ou por 70% na Price. Em um imóvel de R$ 250 mil no SAC, o banco financia até R$ 200 mil.
Calcule a entrada. Subtraia o valor financiado do preço. No exemplo, R$ 250.000 menos R$ 200.000 resulta em R$ 50.000 de entrada.
Confira se a parcela cabe na renda. No SAC, a primeira parcela é a maior do contrato. Ela não pode passar de 30% da renda bruta familiar. Entender como funciona um simulador de financiamento ajuda a testar diferentes prazos.
Desconte o FGTS. O saldo usado reduz o dinheiro que sai do bolso, sem mudar o tamanho da entrada.
Reserve os custos da compra. O ITBI é municipal, com alíquota definida por cada prefeitura, e o registro segue a tabela de cartório de cada estado. Reservar até 5% do valor do imóvel cria uma margem para esses gastos.

A tabela aplica esse cálculo a três valores de imóvel. A última coluna mostra a renda bruta necessária para a primeira parcela caber nos 30%.

Valor do imóvel	Entrada mínima (20%)	Valor financiado (80%)	Primeira parcela estimada*	Renda bruta mínima
R$ 200.000	R$ 40.000	R$ 160.000	R$ 1.778	R$ 5.928
R$ 250.000	R$ 50.000	R$ 200.000	R$ 2.223	R$ 7.410
R$ 300.000	R$ 60.000	R$ 240.000	R$ 2.668	R$ 8.892

*Simulação no SAC com taxa hipotética de 11% ao ano, prazo de 420 meses (35 anos), sem Taxa Referencial (TR), seguros e tarifas. A parcela cobrada pelo banco fica maior porque inclui os seguros obrigatórios. Renda bruta mínima = primeira parcela ÷ 0,30.

Quem ganha R$ 3 mil consegue financiar um imóvel?

Quem ganha R$ 3 mil por mês pode financiar um imóvel, desde que a parcela fique em até R$ 900. Esse valor corresponde a 30% da renda e limita o preço do imóvel.

Com juros de mercado, na mesma simulação da tabela anterior, uma primeira parcela de R$ 900 financia cerca de R$ 81 mil. Nessa simulação, um imóvel de R$ 200 mil exigiria uma entrada perto de R$ 119 mil.

Pela Portaria MCID nº 333/2026, a Faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida vai até R$ 3.200 de renda bruta familiar. Uma renda de R$ 3 mil entra nessa faixa, em que os juros ficam abaixo dos cobrados no crédito com recursos da poupança.

Com taxa hipotética de 5% ao ano, no mesmo prazo, a parcela de R$ 900 financia cerca de R$ 139 mil. Um eventual subsídio do programa não entra nessa conta.

A renda define o valor da parcela possível, e não a aprovação. Antes de decidir, o banco também analisa o histórico de crédito, as dívidas em aberto e a própria política.

A regra dos 30% de comprometimento de renda mensal

A Lei nº 8.692/1993, no art. 2º, limita a 30% da renda bruta os encargos mensais dos contratos do Plano de Comprometimento da Renda. A Caixa usa esse percentual como teto da parcela no financiamento habitacional.

Regra dos 30%: a parcela do financiamento não pode comprometer mais de 30% da renda bruta familiar. Se a parcela ficar acima disso, o banco financia um valor menor e a entrada precisa ser maior para fechar a compra.

Parcelas de outros créditos já contratados também entram na análise do comprometimento de renda no financiamento imobiliário. Um empréstimo ou um carro financiado em andamento reduz a margem disponível para a parcela da casa.

Quanto de entrada é necessário para um imóvel de R$ 200 mil ganhando R$ 4.000

Com renda de R$ 4.000 e juros de mercado, a entrada para um imóvel de R$ 200 mil fica perto de R$ 92 mil. O valor supera os 20% mínimos (R$ 40 mil) porque a parcela máxima, de R$ 1.200, financia só cerca de R$ 108 mil.

Pela cota de 80%, o financiamento seria de R$ 160 mil, com primeira parcela perto de R$ 1.778. Essa parcela exige renda bruta de cerca de R$ 5.928, acima dos R$ 4.000 do exemplo. Por isso a entrada cresce até a parcela caber na renda.

A taxa de juros do financiamento muda bastante esse resultado. Uma renda de R$ 4.000 entra na Faixa 2 do Minha Casa, Minha Vida, que vai de R$ 3.200,01 a R$ 5.000. Ali, juros menores e um possível subsídio podem reduzir a entrada calculada aqui.

Passo a passo da simulação do valor de entrada e das parcelas

Calcule 30% da renda bruta. R$ 4.000 × 0,30 = R$ 1.200 de parcela máxima.
Defina as condições da simulação. Neste exemplo, taxa hipotética de 11% ao ano (cerca de 0,87% ao mês), prazo de 420 meses e SAC.
Descubra quanto essa parcela financia. No SAC, a primeira parcela soma o valor financiado dividido pelo prazo e os juros do primeiro mês. Uma parcela de R$ 1.200 financia cerca de R$ 108 mil.
Subtraia do preço do imóvel. R$ 200.000 menos cerca de R$ 108.000 resulta em uma entrada perto de R$ 92 mil, ou 46% do imóvel.
Desconte o FGTS. Com saldo de R$ 20 mil, por exemplo, cerca de R$ 72 mil precisam vir de recursos próprios.
Some os custos da compra. Uma reserva de até 5% de R$ 200 mil para ITBI e cartório chega a R$ 10.000.

Taxa, prazo e sistema de amortização mudam o resultado, e os valores finais são os da simulação do banco, com seguros e tarifas.

Mas é possível fazer um financiamento de 100% do imóvel?

No crédito imobiliário regulado pelo CMN, o banco pode financiar no máximo 90% do valor de avaliação, no SAC. Por isso, sempre há uma parte a pagar como entrada, e o que muda é de onde vem esse dinheiro.

Recursos próprios, saldo do FGTS e, no Minha Casa, Minha Vida, o subsídio do governo podem compor a entrada. Nas faixas de menor renda, FGTS e subsídio somados podem cobrir boa parte dela.

Anúncios de imóvel "sem entrada" pedem leitura atenta do contrato, para entender se a entrada foi parcelada com a construtora ou coberta por outra fonte. Se a entrada ainda estiver distante, comparar os custos de comprar ou alugar um imóvel ajuda a decidir o momento da compra.

Quais as opções de financiamento de imóvel com entrada "facilitada"?

Algumas modalidades diluem a entrada no tempo ou reduzem o valor que sai do bolso no início. Cada uma tem regras e custos próprios.

Programa Minha Casa, Minha Vida

O programa do governo federal atende famílias de áreas urbanas com renda bruta mensal de até R$ 13.000, conforme a Portaria MCID nº 333/2026. Nas faixas de menor renda, o subsídio reduz o valor a financiar.

O valor máximo do imóvel varia por faixa e por localidade, e os juros ficam abaixo dos cobrados no crédito com recursos da poupança. Em imóveis novos, a construtora pode aceitar o parcelamento da entrada durante a obra.

Imóvel na planta

Comprar um imóvel em construção permite diluir a entrada ao longo da obra, em parcelas mensais e, às vezes, intermediárias. Na entrega das chaves, o saldo restante é pago com financiamento ou recursos próprios.

Antes de assinar, convém pesquisar o histórico da construtora. Todas as parcelas da obra entram no orçamento, e elas podem ser corrigidas por um índice previsto no contrato.

Consórcio imobiliário

O consórcio reúne um grupo de pessoas que formam um fundo comum para comprar um bem. O grupo é administrado por uma empresa autorizada pelo Banco Central, que entrega cartas de crédito por sorteio ou por lance nas assembleias.

O consórcio não exige entrada, mas também não tem data certa para liberar a carta de crédito a quem depende só do sorteio. Taxa de administração e fundo de reserva entram no custo total, que precisa ser comparado ao de um financiamento antes da decisão.

Cooperativa habitacional

Na cooperativa habitacional, um grupo de pessoas se reúne para construir unidades a preço de custo, sem objetivo de lucro. As cooperativas são regulamentadas pela Lei nº 5.764, de 1971.

Os pagamentos acontecem ao longo da obra, o que dilui o desembolso inicial. Como o custo é dividido entre os cooperados, aumentos no preço de materiais e atrasos na construção também são repartidos entre eles.

FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço)

O saldo do FGTS pode pagar toda a entrada ou parte dela, e depois da compra também pode amortizar o saldo devedor ou reduzir parcelas.

Além da casa própria, há outras formas de usar o saldo do FGTS, com regras próprias para cada uma.

Como usar o FGTS na entrada do financiamento?

Para usar o FGTS na entrada, o trabalhador precisa cumprir os requisitos do fundo e informar ao banco, na proposta, o valor que pretende usar. O saldo é liberado ao vendedor junto com o financiamento.

Os principais requisitos são estes:

● ter pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando períodos contínuos ou não, na mesma empresa ou em empresas diferentes;
● não ser dono de imóvel residencial no município onde mora, trabalha ou pretende comprar, nem em cidade da mesma região metropolitana;
● não ter financiamento ativo pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) em nenhum lugar do país;
● comprar imóvel residencial urbano, para moradia própria, no município onde trabalha ou mora;
● respeitar o valor de avaliação máximo de R$ 2,25 milhões, teto do SFH desde outubro de 2025;
● escolher um imóvel que não tenha sido comprado com recursos do FGTS nos últimos três anos.

Com os requisitos conferidos, o uso do saldo na entrada segue estes passos:

Consulte o saldo no aplicativo oficial do FGTS.
Separe os documentos pedidos pelo banco para comprovar os requisitos.
Informe na proposta que vai usar o FGTS na entrada e qual valor.
Assine o contrato e aguarde a liberação do saldo, que o banco repassa ao vendedor com o valor financiado.

Como a composição de renda amplia o valor que pode ser financiado

A composição de renda soma os ganhos de duas ou mais pessoas no mesmo financiamento, e o limite de 30% passa a valer sobre a renda total. Com isso, a parcela possível aumenta e, com ela, o valor que o banco pode financiar.

Duas pessoas com renda de R$ 3.000 e R$ 2.500 somam R$ 5.500, e a parcela máxima passa de R$ 900 para R$ 1.650. Nas condições da simulação anterior, isso permite financiar cerca de R$ 148 mil, contra R$ 81 mil com uma renda só.

A soma de rendas amplia o valor possível, mas não decide a aprovação. Todos os participantes passam pela análise de crédito, e a decisão é do banco.

O que é a composição de renda e quem pode participar do contrato

Quem compõe renda entra no contrato como comprador e passa a responder pela dívida junto com os demais. Cada banco define quem pode participar, como cônjuge, companheiro e parentes, e quantos compradores aceita.

Cada participante pode usar o próprio FGTS na entrada, se cumprir os requisitos do fundo. Antes de assinar, é recomendável que todos conheçam a parcela e o prazo, porque a dívida entra no orçamento de cada um.

O impacto do Serasa Score na aprovação do crédito imobiliário

O Serasa Score é uma das informações que os bancos podem consultar na análise do financiamento, mas não decide sozinho. Cada instituição tem critérios próprios e pode usar a pontuação de outros birôs de crédito ou um score interno.

Uma pontuação mais alta tende a facilitar o acesso ao crédito, sem garantia de aprovação. Ela também pode pesar nas condições oferecidas, conforme a política de cada banco.

Uma pontuação baixa dificulta, mas não impede, a aprovação. Há caminhos para conseguir financiamento com score baixo, como oferecer uma entrada maior para reduzir o valor financiado.

Como preparar o CPF antes de enviar a proposta ao banco

Entre com seu CPF e senha no site ou no aplicativo da Serasa. Se não tiver um cadastro ainda, é só criar um de forma gratuita.
Na tela inicial, procure a seção do Serasa Score e clique sobre a pontuação para conferir os fatores que influenciam o cálculo.
Acesse o menu "Dívidas" para conferir se há dívidas negativadas no CPF, que são verificadas pelos bancos na análise.
Confira se o Cadastro Positivo está ativo e mantenha-o assim.
Evite pedir crédito várias vezes nos meses anteriores à proposta, porque a busca por crédito entra no cálculo do Serasa Score.
Pronto! Agora é possível enviar a proposta conhecendo a pontuação e as pendências do CPF.

Como se organizar para pagar a entrada do financiamento?

A organização começa por uma meta de valor calculada com a renda, e não só com o preço anunciado. Depois, o dinheiro precisa ficar separado do orçamento do mês até a compra.

Defina a meta. Calcule a entrada com a regra dos 30% e some até 5% do valor do imóvel para ITBI e cartório.
Separe o dinheiro. Guarde a reserva em uma aplicação que permita o resgate no momento da compra, fora da conta do dia a dia.
Busque renda extra. Um ganho a mais por mês, direcionado à reserva, encurta o prazo para juntar a entrada.
Evite novas parcelas. Empréstimos e compras parceladas contratados antes da proposta reduzem a renda disponível na análise.
Negocie com o vendedor. Parcelar a entrada ou incluir outro bem na negociação, como um carro ou um terreno, pode reduzir o valor à vista.
Confira a documentação. Verifique a situação do vendedor e do imóvel com apoio de um advogado ou corretor antes de pagar qualquer valor.

Lista de verificação antes de enviar a proposta

● consultar o Serasa Score e as pendências do CPF;
● somar o saldo do FGTS disponível para a entrada;
● reservar até 5% do valor do imóvel para ITBI e cartório;
● simular o financiamento em mais de um banco e comparar o custo efetivo total (CET), e não só as taxas de juros dos bancos no financiamento imobiliário.

Compare ofertas de cartão e empréstimo no Serasa Crédito

Enquanto a entrada mínima para financiamento de imóvel é reunida, outras decisões de crédito continuam acontecendo. Cada nova parcela pesa nos 30% da renda, e comparar condições antes de contratar ajuda a preservar esse espaço.

O Serasa Crédito é um marketplace de ofertas de crédito de mais de 40 empresas parceiras. Elas podem apresentar propostas conforme o perfil de cada CPF. A plataforma não oferece financiamento imobiliário, mas permite simular, comparar e solicitar cartão de crédito e empréstimo, se houver oferta disponível para o CPF.

A simulação é gratuita, pode ser feita quantas vezes for preciso e não afeta o Serasa Score. Antes da solicitação, a plataforma mostra taxa de juros, tarifas, parcelas, Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) e CET. A análise de crédito é feita pelas parceiras.

Entre com seu CPF e senha no site da Serasa ou no aplicativo, disponível no Google Play e na App Store. Se não tiver um cadastro ainda, é só criar um de forma gratuita.
Acesse o menu "Serviços" e, na seção "Crédito", toque no botão "Simular empréstimo" ou "Pedir cartão de crédito".
Preencha as informações pedidas e confira as ofertas exibidas, se houver oferta disponível para o CPF.
Compare taxa de juros, número de parcelas e CET de cada oferta antes de escolher.
Escolha uma oferta e clique em "Solicitar" para seguir com a análise da parceira.
Pronto! Agora é possível acompanhar o pedido no menu "Serviços", seção "Crédito", botão "Acompanhar meus pedidos".

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*A análise de crédito é feita por parceiros; sem garantia de aprovação.

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