Qual o valor mínimo de entrada para financiar um imóvel?

Saiba quanto é necessário pagar de entrada, se existe financiamento sem entrada e como pagar.

Publicado em: 28 de abril de 2023

Autora: Elaine Ortiz

São muitas as pessoas interessadas em saber qual o valor mínimo de entrada para financiar um imóvel. Afinal, ter a casa própria é o sonho de grande parte da população. Para realizá-lo, quase sempre é necessário utilizar um financiamento bancário por conta do alto valor desse tipo de bem.

Neste conteúdo, vamos explicar as regras para o financiamento, apresentar dicas para comprar a casa com entrada “facilitada” e mostrar como se organizar financeiramente para assumir esse compromisso de longo prazo. Vamos lá?

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Afinal, qual o valor mínimo de entrada para financiar um imóvel?

Quando o assunto é entrada de financiamento imobiliário, existem duas regras básicas geralmente aplicadas no mercado:

• O valor de entrada deve ser de no mínimo 20% do valor do imóvel;
• As parcelas não podem comprometer mais de 30% da renda familiar.

No entanto, nos últimos anos, algumas instituições financeiras já passaram a financiar até 90% do valor do imóvel. Isso significa que atualmente o valor mínimo de entrada para financiar um imóvel pode ser 10% do valor total.

Segundo a Resolução 4.676/2018, do Banco Central, para que a entrada do imóvel seja de apenas 10% de seu valor, é necessário que a operação tenha parcelas dentro do Sistema de Amortização Constante (SAC). Nessa modalidade, as parcelas têm o mesmo valor de amortização mês a mês e decrescem ao longo do prazo de pagamento.

Para financiamentos dentro da Tabela Price, aquele no qual as parcelas têm valor constante, o financiamento pode alcançar no máximo 80% do valor do imóvel.

No entanto, as instituições que oferecem financiamento imobiliário são livres para oferecer crédito que cubra menos que esses percentuais.

Como é feito o pagamento da entrada do financiamento imobiliário?

Geralmente o valor da entrada (os 20% ou 10%) não cobertos pelo financiamento são pagos diretamente pelo comprador ao vendedor do imóvel.

Por isso, é fundamental ter o apoio de um corretor de imóveis ou advogado para ajudar a preparar um contrato ou compromisso de compra e venda, detalhando os valores pagos, como a entrada, e a forma de pagamento.

Dependendo da negociação, é possível parcelar essa entrada diretamente com o proprietário do imóvel. No geral, esse valor é pago à vista e funciona como o sinal que “segura” o imóvel para o comprador até o banco terminar de analisar todos os documentos de liberação do financiamento.

Mas é possível fazer um financiamento de 100% do imóvel?

Será que existe financiamento de imóvel sem entrada? Sem dúvida, conseguir financiar 100% do valor de uma casa ajudaria muita gente.

Porém, até mesmo em programas sociais para aquisição de moradia, como o “Casa Verde e Amarela” e "Minha Casa, Minha Vida”, ter um valor para pagar a entrada é necessário.

O que existe no mercado imobiliário são formas de amenizar o valor da entrada, parcelar o pagamento, tentar “embutir” a entrada no financiamento na hora da avaliação do imóvel e pegar um empréstimo mais alto, utilizar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para pagar o valor. Assim, geralmente não é possível fazer um financiamento de 100% do imóvel.

Quais as opções de financiamento de imóvel com entrada “facilitada”?

Como explicamos anteriormente, adquirir um imóvel pagando entrada facilitada é sim possível. Existem também estratégias para conseguir uma entrada mais amena. Confira!

Programa Minha Casa, Minha Vida

Quem se encaixa no perfil alvo do programa social do governo recebe subsídios de até 90% do valor do bem, dependendo da faixa de renda. Pode também conseguir pagar a entrada do imóvel de forma parcelada, diretamente com a construtora.

Imóvel na planta

Adquirir um imóvel que ainda está em construção pode ser uma boa forma de diluir o pagamento da entrada ao longo de alguns anos (normalmente durante todo o período de obras, cerca de 3 anos em média). É preciso colocar no fluxo de pagamento as parcelas semestrais e o valor da entrega das chaves, além de escolher uma construtora de confiança. Afinal, é um projeto de longo prazo e a moradia precisa ser entregue.

Consórcio imobiliário

O consórcio é a união de um grupo de pessoas que formam um fundo comum para viabilizar a aquisição de um bem ou serviço. O grupo é administrado por uma instituição que precisa de autorização do Banco Central para funcionar. Essa instituição emite, via sorteios ou lances mensais, cartas de crédito para os consorciados pagarem à vista pelo bem que querem comprar.

É necessário avaliar bem antes de optar pelo consórcio: se depender apenas dos sorteios, pode ser que demore para o dinheiro ser liberado. Além disso, existem taxas aplicadas quando se contrata o consórcio, fundos de reserva, entre outras. É preciso fazer as contas para saber se vale a pena.

Cooperativa habitacional

É possível também unir um grupo de pessoas e, juntos, construir unidades habitacionais a preço de custo, sem visar o lucro. As cooperativas são regulamentadas pela Lei nº 5.764.

Algumas construtoras fazem prédios por meio do cooperativismo, utilizando crédito para a incorporação com grandes bancos.

Por não visar o lucro, o valor total do bem costuma ser menor, assim como a taxa de juros aplicada em todo o financiamento. Além disso, a entrada, caso a aquisição seja feita quando o imóvel ainda está na planta, também é facilitada no período das obras.

FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço)

Os recursos do FGTS podem ser utilizados para pagar a entrada do financiamento, além de compor as parcelas e amortizar a dívida.

Essa é uma solução bastante comum em operações de crédito imobiliário. Dependendo do valor total do bem e do valor que o comprador tem depositado em conta, a entrada pode até mesmo ser quitada somente com o recurso.

Como usar o FGTS na entrada do financiamento?

O uso do FGTS para a compra de imóveis financiados depende de uma série de regras. Algumas delas são:

● O preço do imóvel não pode passar de R$1,5 milhão.
● É preciso ter ao menos três anos de trabalho com carteira assinada.
● Não pode ser proprietário de imóvel na cidade onde mora ou trabalha, ou em municípios da mesma região metropolitana.
● Não pode ter um financiamento em aberto pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
● O imóvel financiado precisa ser urbano e residencial, e precisa ser usado para a moradia do comprador.
● O imóvel a ser comprado não pode ter sido adquirido com recursos do FGTS há menos de 3 anos (contando a data do registro de aquisição do imóvel).

Como se organizar para pagar a entrada do financiamento?

Agora que você já sabe qual o valor mínimo de entrada para financiar um imóvel, confira algumas dicas para conseguir pagar os valores e adquirir o bem com mais tranquilidade.

Faça um planejamento e poupe antes para juntar o valor da entrada (de preferência, deixe o dinheiro investido em um fundo que renda juros todos os meses).
Busque fontes de renda extra para aumentar os ganhos mensais.
Se tiver uma relação com alguém, avalie unir as rendas e fazer a compra em conjunto.
Deixe para utilizar o FGTS somente no momento da compra do imóvel. Se for uma pessoa muito organizada, vale a pena sacar a quantia e investir em um fundo que pague mais na aplicação.
Negocie muito bem a entrada com o vendedor e considere incluir outro bem na operação (carro, terreno, por exemplo). Na permuta, a entrada pode ficar bem mais facilitada.
Na hora de financiar, pesquise e compare propostas dos bancos, levando em conta o custo efetivo total (CET) do empréstimo, e não somente as taxas de juros.
Cuide da sua pontuação de crédito e mantenha o nome limpo, para conseguir ter o empréstimo imobiliário aprovado de forma mais fácil.
Faça as contas e veja se realmente o financiamento cabe no seu orçamento.
Procure imóveis que atendam a sua necessidade hoje, mas que também tenham um bom potencial de valorização na hora da venda.
Busque apoio de um advogado ou corretor e verifique a documentação do vendedor e do imóvel antes de pagar qualquer valor de entrada.

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