Cartão de crédito sem anuidade para score baixo
Cartão de crédito sem anuidade para score baixoData de publicação 27 de julho de 202616 minutos de leitura
Financiamento imobiliário para comprar uma casa
Entenda como funciona o financiamento imobiliário, quais os tipos, taxas, simulações e o que fazer para aumentar as chances de aprovação.
Atualizado em: 4 de agosto de 2026
Categoria CréditoTempo de leitura: 17 minutosTexto de: Time Serasa
Financiar um imóvel é uma das decisões financeiras mais importantes da vida. O processo envolve análise de crédito, comprovação de renda, entrada, taxas e prazos que podem se estender por décadas.
Por isso, entender como o financiamento imobiliário funciona pode ajudar a comparar as alternativas.
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Guia prático: o que é preciso para financiar uma casa?
O financiamento imobiliário é uma operação de crédito em que o banco disponibiliza recursos para a compra do imóvel. Em troca, a instituição avalia fatores que demonstram a capacidade de pagamento do comprador.
Os critérios mais comuns para aprovação são:
1. Comprovação de renda
O banco analisa quanto da renda pode ser comprometida com as parcelas. Em geral, o limite é de 30% da renda mensal bruta. A comprovação pode ser feita com holerites, extratos bancários, Declaração de Imposto de Renda ou documentos específicos para autônomos.
2. Análise de crédito
O banco verifica o histórico financeiro do solicitante, incluindo pagamentos registrados no Cadastro Positivo e a pontuação no Serasa Score. Uma pontuação mais alta tende a aumentar a probabilidade de aprovação e pode contribuir para condições melhores de taxa.
3. Documentos atualizados
Documentos pessoais, comprovantes de renda e informações cadastrais precisam estar corretos e atualizados. A organização da documentação acelera a análise e reduz o risco de reprovação por pendências cadastrais.
As regras variam entre instituições, mas esses três critérios costumam formar a base das avaliações de crédito imobiliário no Brasil.
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Qual é o prazo para liberação de um financiamento imobiliário?
O processo completo costuma levar algumas semanas, variando conforme o banco, o tipo de imóvel e a agilidade no envio de documentos. As etapas principais incluem análise de crédito, avaliação do imóvel, análise jurídica, elaboração do contrato e registro em cartório.
Para agilizar o processo, vale pesquisar e fazer simulações em diferentes instituições financeiras ao mesmo tempo em que se busca o imóvel. Isso aumenta as chances de aprovação e permite comparar as condições oferecidas antes de tomar uma decisão.
Quais os tipos de financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário pode ser feito com instituições financeiras, como bancos, ou diretamente com a construtora. As modalidades mais utilizadas são:
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
É o sistema mais utilizado no Brasil, com juros limitados a 12% ao ano. Para se enquadrar no SFH, o imóvel precisa ter valor máximo de R$ 1,5 milhão, ser residencial, estar em perímetro urbano e na cidade onde o comprador mora ou trabalha há pelo menos um ano. Pode ser imóvel novo ou já construído.
Na prática, é o sistema mais vantajoso para a maioria dos compradores, por ter juros mais controlados e permitir o uso do FGTS na compra.
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
Tem regras mais abrangentes e inclui praticamente todos os tipos de imóveis, inclusive comerciais, rurais e industriais. A desvantagem é que os juros costumam ser mais altos do que no SFH, já que há menos restrições na negociação entre comprador e banco.
É a opção mais comum para imóveis acima de R$ 1,5 milhão ou para pessoas jurídicas que querem financiar um imóvel.
Financiamento direto com a construtora
É possível financiar o imóvel diretamente com a construtora ou incorporadora, o que é mais comum em imóveis vendidos na planta ou durante a construção. A construtora costuma entregar as chaves quando o comprador já pagou cerca de 40% do valor. O restante pode ser financiado com um banco ou com a própria construtora, se ela oferecer essa opção.
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Qual a melhor taxa de financiamento imobiliário?
As taxas de financiamento imobiliário variam conforme o cenário econômico do país, a taxa Selic, o relacionamento do comprador com o banco e o perfil de crédito do solicitante. Em 2026, as taxas praticadas pela Caixa Econômica Federal para financiamentos no SFH ficam entre 10% e 11,49% ao ano, dependendo da modalidade e do enquadramento do comprador.
Para ter certeza de qual é a melhor taxa disponível, é essencial simular o financiamento em diferentes instituições e comparar as condições. Ao fazer essa comparação, o ponto mais importante não é o valor da parcela mensal, mas o Custo Efetivo Total (CET) da operação, que engloba juros, seguros obrigatórios e outras tarifas do contrato.
Vale lembrar que o financiamento imobiliário exige dois seguros obrigatórios:
MIP (Morte e Invalidez Permanente): cobre o saldo devedor em caso de morte ou invalidez do titular.
DFI (Danos Físicos ao Imóvel): cobre danos estruturais ao imóvel financiado.
Esses seguros fazem parte do CET e precisam ser considerados no cálculo do custo total da operação.
O que é amortização e como calcular?
Amortização é a redução gradual do saldo devedor ao longo do tempo. A cada parcela paga, uma parte vai para os juros e outra reduz o valor que ainda falta pagar pelo imóvel. Os dois modelos mais utilizados no Brasil são:
Sistema de Amortização Constante (SAC)
As parcelas começam mais altas e vão diminuindo ao longo do tempo. Isso acontece porque o valor amortizado é fixo todo mês, mas os juros incidem sobre um saldo devedor que vai reduzindo. Quem opta pelo SAC paga menos juros no total ao longo do contrato.
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Tabela Price
As parcelas são fixas durante todo o período do financiamento. No início, a maior parte da parcela é composta de juros e pouca amortização. Com o tempo, essa proporção se inverte. Por ter parcelas fixas, é mais fácil de planejar o orçamento, mas o custo total tende a ser maior do que no SAC.
Além da amortização mensal regular, também é possível fazer amortizações extras ao longo do contrato, antecipando parcelas ou reduzindo o saldo devedor com o saldo do FGTS. Essa é uma das formas mais eficientes de reduzir o custo total do financiamento e encurtar o prazo de pagamento.
Leia também | O que é amortização de contrato: vale a pena?
Como funciona a simulação do financiamento?
A simulação é o passo mais importante antes de ir ao banco. Ela permite visualizar cenários, comparar condições entre instituições e entender o custo real da operação antes de assinar qualquer contrato.
Uma simulação completa geralmente inclui:
Valor da parcela: quanto será pago por mês, considerando juros e amortização.
Taxa de juros: percentual aplicado sobre o saldo devedor.
Prazo total: quantidade de meses do contrato.
Percentual de entrada: valor mínimo exigido pelo banco antes do financiamento.
Custo Efetivo Total (CET): custo real da operação, incluindo juros, seguros e tarifas.
A recomendação é simular em pelo menos três instituições diferentes antes de tomar uma decisão. Uma diferença pequena na taxa de juros pode representar dezenas de milhares de reais ao longo de um contrato de 30 anos.
Como financiar um imóvel? Passo a passo
O crédito imobiliário é oferecido por várias instituições financeiras e, apesar de cada uma ter condições próprias, o processo segue etapas semelhantes em todas elas:
Análise de crédito: o banco verifica o histórico financeiro, a renda e o Serasa Score do solicitante para avaliar a capacidade de pagamento.
Avaliação do imóvel: o banco contrata um especialista para verificar o valor de mercado e as condições físicas do imóvel.
Análise jurídica: verificação de pendências legais do imóvel e dos envolvidos na transação.
Elaboração do contrato: definição das condições finais — prazo, taxa, valor das parcelas e seguros obrigatórios.
Registro em cartório: o contrato precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, com pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
Pagamento ao vendedor e início das parcelas: após o registro, o banco repassa o valor ao vendedor e o comprador começa a pagar as parcelas.
Vale lembrar que os custos com cartório e ITBI não estão incluídos no valor financiado e precisam ser pagos à parte. Esses gastos costumam representar entre 3% e 5% do valor do imóvel e devem entrar no planejamento financeiro antes da compra.
O que acontece se não pagar o financiamento imobiliário?
Ao financiar um imóvel, o comprador firma uma garantia com o banco que pode ser de dois tipos:
Hipoteca
A propriedade fica em nome do comprador desde o início. Em caso de inadimplência, o banco precisa acionar a Justiça para executar a dívida e tomar o imóvel. É um processo mais lento e menos comum nos contratos atuais.
Alienação fiduciária
É a forma mais utilizada nos contratos de financiamento imobiliário hoje. Nessa modalidade, o imóvel fica em nome do banco até que a dívida seja quitada integralmente. Em caso de inadimplência, o banco pode retomar o imóvel de forma mais rápida, sem precisar de processo judicial longo, e colocá-lo em leilão para recuperar o valor devido.
Na prática, isso significa que deixar de pagar as parcelas do financiamento pode resultar na perda do imóvel, mesmo que o comprador já tenha pagado uma parte significativa do valor. Por isso, antes de assinar o contrato, é fundamental garantir que as parcelas cabem no orçamento com margem de segurança para imprevistos.
Quem ganha R$ 3.000 consegue financiar um imóvel?
Sim, é possível, mas com limitações. Os bancos geralmente estabelecem que as parcelas do financiamento não podem comprometer mais de 30% da renda mensal bruta. Com renda de R$ 3.000, a parcela máxima aceita seria de R$ 900 por mês.
Com esse valor de parcela e considerando as taxas praticadas em 2026, o valor máximo financiável fica em torno de R$ 72.000, o que corresponde a um imóvel de aproximadamente R$ 90.000 com entrada de 20%.
Para ter uma ideia de como a renda impacta o valor do imóvel financiável, confira a tabela abaixo:
| Renda bruta mensal | Parcela máxima (30%) | Valor financiado aprox. | Imóvel aprox. (entrada 20%) |
|---|---|---|---|
| R$ 3.000 | R$ 900 | R$ 72.000 | R$ 90.000 |
| R$ 4.700 | R$ 1.400 | R$ 112.000 | R$ 200.000 |
| R$ 7.000 | R$ 2.100 | R$ 168.000 | R$ 300.000 |
| R$ 10.000 | R$ 3.000 | R$ 240.000 | R$ 400.000 |
*Valores estimados com base em taxa de 11,49% ao ano e prazo de 30 anos no sistema SAC.
Algumas alternativas para quem tem renda mais baixa:
- ● Composição de renda: somar a renda de cônjuge, companheiro ou familiar para aumentar o valor financiável.
- ● Minha Casa Minha Vida: o programa oferece subsídios e taxas menores para famílias com renda de até R$ 8.000, o que pode ampliar significativamente o acesso ao crédito imobiliário.
Quanto fica um imóvel de R$ 300.000 financiado em 30 anos?
Para um imóvel de R$ 300.000 com entrada de 20%, o valor financiado seria de R$ 240.000. Confira como ficam as parcelas no sistema SAC em 30 anos, conforme as taxas praticadas pela CAIXA em 2026:
| Taxa de juros | 1ª parcela (maior) | Última parcela (menor) |
|---|---|---|
| 10% ao ano (MCMV Faixa 4) | R$ 2.666,67 | R$ 672,22 |
| 11,49% ao ano (SFH) | R$ 2.964,67 | R$ 672,22 |
| 12% ao ano (SFI) | R$ 3.066,67 | R$ 672,22 |
No sistema SAC, as parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo, à medida que o saldo devedor vai sendo reduzido.
E para um imóvel de R$ 400.000?
Com entrada de 20%, o valor financiado seria de R$ 320.000. Veja as estimativas de parcela:
| Taxa de juros | 1ª parcela (maior) | Última parcela (menor) |
|---|---|---|
| 10% ao ano (MCMV Faixa 4) | R$ 3.555,56 | R$ 896,30 |
| 11,49% ao ano (SFH) | R$ 3.952,89 | R$ 896,30 |
| 12% ao ano (SFI) | R$ 4.088,89 | R$ 896,30 |
Atenção
Esses valores são estimativas baseadas nas taxas praticadas em 2026 e não incluem seguros obrigatórios (MIP e DFI) nem outras tarifas do contrato. O valor real das parcelas pode variar conforme o banco, o perfil do comprador e as condições do contrato. Sempre simule diretamente com a instituição financeira antes de tomar qualquer decisão.
Dicas finais para fazer um financiamento imobiliário com segurança
Financiar um imóvel exige organização e planejamento. Algumas práticas simples fazem diferença na hora de conseguir aprovação e evitar problemas ao longo do contrato:
Verifique o Serasa Score antes de solicitar o financiamento. Uma pontuação na faixa boa ou excelente tende a aumentar as chances de aprovação e pode contribuir para condições melhores de taxa.
Faça as contas com honestidade. Verifique se as parcelas cabem no orçamento sem comprometer outros gastos essenciais, considerando também os custos com cartório, ITBI e eventuais reformas.
Poupe antes para dar uma entrada maior. Quanto maior a entrada, menor o valor financiado e menores os juros pagos ao longo do contrato.
Simule em pelo menos três bancos. As condições variam entre instituições e uma comparação cuidadosa pode representar uma economia significativa ao longo de 30 anos.
Considere todos os custos do financiamento. Além das parcelas, há seguros obrigatórios, tarifas e custos com cartório que precisam entrar no planejamento.
Escolha o imóvel com cuidado. Confira localização, estado de conservação, documentação e potencial de valorização antes de fechar negócio.
Não tenha medo do longo prazo. É possível amortizar parcelas ao longo do tempo, reduzindo o prazo ou o valor mensal a pagar.
Financiei um imóvel e as parcelas estão muito altas, o que fazer?
Se as parcelas do financiamento estão pesando no orçamento, a portabilidade de crédito imobiliário é uma alternativa válida. Ela permite transferir a dívida para outro banco que ofereça taxas de juros menores, reduzindo o valor das parcelas ou o prazo do contrato.
O processo funciona assim:
Solicite ao banco atual o Documento Descritivo de Crédito (DDC), que traz o saldo devedor, a taxa de juros, o prazo restante e o CET do contrato.
Simule o financiamento em outros bancos com as mesmas condições de saldo e prazo.
Se encontrar condições melhores, formalize o pedido de portabilidade na nova instituição.
O novo banco quita a dívida com o banco anterior e firma um novo contrato com taxas melhores.
Além da portabilidade, outra alternativa é fazer amortizações extras sempre que possível, usando o saldo do FGTS ou valores poupados ao longo do ano. Isso reduz o saldo devedor e diminui os juros pagos nos meses seguintes.
Por que analisar o score antes de pedir o financiamento
O Serasa Score é um dos fatores considerados pelos bancos na análise de crédito imobiliário. Uma pontuação mais alta indica menor risco de inadimplência para a instituição, o que pode facilitar a aprovação e contribuir para condições melhores de taxa e prazo.
Verificar o score antes de iniciar o processo de financiamento permite identificar pontos que podem ser melhorados antes de ir ao banco. Algumas ações que podem contribuir positivamente para a pontuação ao longo do tempo:
- ● Pagar contas e parcelas em dia.
- ● Regularizar dívidas negativadas.
- ● Manter os dados cadastrais atualizados na Serasa.
- ● Evitar muitas solicitações de crédito em um curto espaço de tempo.
Vale lembrar que cada banco tem seus próprios critérios de análise e o score é apenas um dos fatores avaliados. Mesmo com pontuação elevada, a aprovação depende também da renda, da documentação e das condições do imóvel escolhido.
O Serasa Score é uma das principais pontuações de crédito do mercado e reflete o histórico financeiro do consumidor. Quanto maior a pontuação, maior são as chances de conseguir um empréstimo, financiamento ou cartão de crédito.
Perguntas frequentes sobre financiamento imobiliário
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