Reajuste anual: saiba fazer o cálculo do aluguel

Entenda como funciona e como calcular o aumento do aluguel, que acontece todo ano.

Publicado em: 13 de setembro de 2023

Categoria Educação financeiraTempo de leitura: 3 minutos

Texto de: Time Serasa

Quem mora de aluguel já sabe: o valor sobe uma vez ao ano. O reajuste é quase inevitável, e muita gente pode ficar com as finanças comprometidas devido ao aumento. Por isso, entender como funciona o cálculo do aluguel pode ajudar a evitar maior impacto no orçamento.

Como funciona o reajuste do aluguel?

O reajuste de aluguel é a atualização do valor pago pela locação de um imóvel, seja residencial ou comercial. Ele acontece uma vez por ano, sempre no aniversário da assinatura do contrato. A partir dessa data, portanto, um aumento pode ser incluído nas parcelas mensais do aluguel em relação ao valor pago nos 12 meses anteriores.

Esse reajuste está previsto na Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/1991), que trata das regras para contratos de locação firmados no país. Ele é calculado em cima do valor inicial do aluguel negociado entre as partes e consta expressamente no contrato assinado.

O objetivo é que o valor pago no aluguel acompanhe o que está sendo praticado no mercado. A taxa que servirá de base para definir o reajuste também é definida previamente. Ela se baseia em um índice de referência de mercado, como o IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado) ou o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), que são os mais comuns.

Mas nada impede que o proprietário prefira outra taxa, como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC). A única condição é que ela também seja usada para medir a inflação.

IGP-M

O IGP-M serve para medir a movimentação dos preços de bens, serviços e matérias-primas oferecidos no país. É o principal parâmetro usado em contratos de aluguel e, não por acaso, recebe o apelido de “inflação do aluguel”.

Esse índice é medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e divulgado sempre no final de cada mês. O seu cálculo leva em consideração outros três índices:

● Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA);
● Índice de Preços ao Consumidor (IPC);
● Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).

IPCA

O IPCA é o principal indicador de inflação do Brasil. Diferentemente do IGP-M, ele é aferido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e considera a variação de preço de produtos e serviços e o custo de vida das famílias com renda mensal de 1 a 40 salários-mínimos. Esse cálculo é realizado entre o primeiro e o último dia do mês e apura os preços repassados ao consumidor para pagamentos à vista.

Em razão da grande volatilidade do IGP-M, muitos proprietários de imóvel têm optado por aderir ao uso do IPCA nos últimos anos. Isso porque a variação dele tem se mantido dentro de uma média esperada para as correções anuais do aluguel.

Assista | Selic e IPCA: o que é e como funciona?

Como calcular o reajuste do aluguel

Calcular os índices de reajuste de aluguel pode até parecer complexo à primeira vista, mas não é. E pode ser o ideal para ajudar o inquilino a entender de quanto será o aumento do aluguel e como preparar o bolso para o que virá.

O primeiro passo é conhecer o índice que será utilizado no reajuste (IGP-M, IPCA ou outro). Para isso, basta consultar o contrato. Depois é preciso verificar a variação desse índice no período dos últimos 12 meses, o que pode ser consultado na própria internet.

Um contrato de aluguel assinado no mês de fevereiro e que definiu o valor da locação em R$1500 e o IGP-M como índice de reajuste, por exemplo, sofrerá atualizações sempre no mês de fevereiro de cada ano. O inquilino, portanto, deve consultar o acumulado do IGP-M do mês anterior (janeiro) para poder calcular qual será o aumento do valor do aluguel.

Há duas formas de fazer esse cálculo.

A primeira é somar o valor do aluguel com a porcentagem do índice. Se o IGP-M de janeiro hipoteticamente indicou um acumulado de 25,71%, então basta somar 1.500 + 25,71 e apertar a tecla %. A calculadora indicará um valor de 385,65, número que deve ser somado aos 1.500 do aluguel atual. O resultado (R$1.885,65) será o novo valor do aluguel a partir de fevereiro e pelos 12 meses seguintes.

Outra forma de fazer o mesmo cálculo é sem usar a porcentagem. Para isso, é necessário transformar os 25,71% em números decimais, o que se faz dividindo-o por 100 (25,71 % 100). O resultado será de 0,2571, que deve ser somado a 1 (0,2571+1), totalizando 1,2571. Por fim, esse montante é multiplicado pelo valor do aluguel (1,2571 x 1.500) e o resultado indicará os mesmos R$1.885,65.

O que não pode ser feito no reajuste de aluguel?

Apesar de o reajuste de aluguel ser um direito do proprietário, ele não pode abusar. É necessário seguir exatamente o que prevê o contrato assinado por ele e pelo inquilino.

O proprietário precisa sempre respeitar o índice escolhido e a variação que ele teve nos 12 meses anteriores. É proibido, por exemplo, praticar um reajuste diferente ou acima do que foi acordado. Uma mudança assim só pode acontecer ao fim do contrato, numa eventual renovação.

Além disso, os reajustes anuais não exigem a assinatura de um novo contrato de aluguel. Basta apenas um aditivo informando o novo valor para os 12 meses seguintes.

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