Compradores de dívidas: como funciona a cessão de crédito
Compradores de dívidas: como funciona a cessão de créditoData de publicação 10 de agosto de 202611 minutos de leitura
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Divisão de bens financiados no divórcio: o que você precisa saber
A cobrança do financiamento não cessa por causa do divórcio. Por isso, o ex-casal deve fazer um acordo do que fazer.
Atualizado em: 16 de junho de 2026
Categoria Negociar dívidaTempo de leitura: 13 minutosTexto de: Time Serasa
Com o Brasil registrando mais de 428 mil separações em 2024, segundo levantamento do IBGE, a divisão de bens financiados no divórcio é uma das etapas que mais geram dúvidas e conflitos ao ex-casal, por envolver contratos em andamento, dívidas e direitos compartilhados.
Neste artigo, entenda como funciona a partilha de bens no divórcio e como resolver a situação com o ex-cônjuge.
Assista | Regime de bens: COMO e QUAL escolher antes de casar - Serasa Ensina
O que acontece com um imóvel financiado adquirido antes do casamento?
onsiderando a comunhão parcial de bens — o regime adotado automaticamente no Brasil —, um imóvel financiado adquirido antes do casamento é considerado um bem particular, ou seja, pertence exclusivamente a quem o comprou, e não entra na divisão no momento do divórcio.
No entanto, se as parcelas do financiamento continuaram a ser pagas após a união, a parte quitada nesse período pode ser considerada fruto de esforço comum do casal e pode ser dividida na separação.
Na prática, isso significa que o imóvel pode ser dividido de forma proporcional: o que foi pago antes do casamento permanece individual, enquanto o que foi pago durante e união pode ser partilhado.
Como a partilha de bens funciona no divórcio: comunhão parcial de bens
Segundo os artigos 1.658 a 1.660 do Código Civil, nas regras da comunhão parcial de bens, tudo o que for adquirido durante o casamento deve ser dividido igualmente entre o casal.
Portanto, se um bem foi conquistado durante a união, ele será considerado patrimônio comum, independentemente de quem pagou ou em nome de quem está registrado.
As exceções que não entram na partilha desse regime de bens são:
- ● Bens adquiridos antes do casamento;
- ● Heranças e doações recebidas individualmente;
- ● Bens sub-rogados (vender um bem particular para comprar outro);
- ● Itens de uso pessoal e profissional;
- ● Dívidas contraídas antes da união;
- ● Pensões e benefícios sociais;
- ● Indenizações por dano moral;
- ● Bens com cláusula de incomunicabilidade (restrição jurídica).
Como fica a casa de financiamento em caso de divórcio?
Primeiro, é necessário entender que enquanto o financiamento não for quitado, o imóvel permanece vinculado ao banco como garantia do financiamento, que continuará cobrando as parcelas conforme o contrato, independentemente do divórcio.
Na prática, o que se divide no divórcio são os direitos e as obrigações sobre o imóvel, ou seja, tanto o valor já pago quanto a responsabilidade pela dívida restante.
Além disso, o banco deve ser informado da situação e pode oferecer algumas soluções, dependendo de suas regras internas, como:
- ● Possibilidade de um dos cônjuges ficar com o imóvel e assumir sozinho o financiamento;
- ● Transferir a dívida para um terceiro, caso nenhum dos ex-cônjuges queira ficar com o imóvel;
- ● Uma das partes pode ficar com o imóvel e compensar financeiramente a outra;
- ● Vender o imóvel financiado, quitar o saldo devedor e dividir o restante do dinheiro.
Imóvel financiado antes do casamento com comunhão parcial de bens: jurisprudência
Segundo a jurisprudência brasileira (artigos 1.659 e 1.661 do Código Civil), o imóvel financiado antes do casamento não entra integralmente na partilha, pois é considerado um bem particular.
No entanto, os tribunais — incluindo o Superior Tribunal de Justiça (STJ) — têm entendido que as parcelas pagas durante o casamento devem ser divididas, já que há presunção de esforço comum do casal no regime de comunhão parcial de bens.
Exemplo: se 30% do imóvel foi pago antes do casamento e 40% foi pago durante a união, o ex-cônjuge terá direito a metade desses 40%, ou seja, 20% do valor total investido no bem até o momento da separação.
O que diz a jurisprudência sobre imóveis adquiridos antes do casamento
O artigo 1.661 do Código Civil estabelece que os imóveis adquiridos antes do casamento são, em regra, bens particulares e não entram na partilha no regime de comunhão parcial de bens.
No caso da comunhão universal de bens, o artigo 1.667 dispõe que todos os bens entram na partilha, independentemente de terem sido adquiridos antes ou durante o casamento.
Por outro lado, no regime de separação total de bens (artigo 1.687 do Código Civil), a jurisprudência define que cada cônjuge mantém a propriedade dos bens que possuía antes do casamento e dos adquiridos durante a união.
Como comprar a parte do imóvel financiado do ex-marido
Se o imóvel financiado ainda estiver sendo pago, ele ainda pertence ao banco. Portanto, para comprar a parte do ex-cônjuge, é necessário negociar com a instituição financeira, que realizará uma análise de crédito e renda para aprovar a transferência da dívida ou a exclusão da outra parte do contrato de financiamento.
Nesse caso, a parte que ficar com o bem deve compensar financeiramente a outra pelas parcelas que foram pagas durante o casamento.
Caso o imóvel financiado esteja quitado e haja acordo entre as partes, será necessário realizar:
- ● Avaliação do valor de mercado do imóvel;
- ● Calcular a parte de cada um;
- ● Redigir um contrato de cessão de direitos ou escritura de compra e venda;
- ● A averbação no cartório de registro de imóveis.
Ambas as situações podem envolver mais burocracia e apresentar maior complexidade se não houver acordo entre o casal (divórcio litigioso).
O financiamento de imóvel no divórcio: quem paga e como dividir
O ex-casal pode fazer um acordo de quem ficará com a obrigação de pagar o financiamento. No entanto, o banco deverá ser avisado e poderá ou não aprovar a decisão, dependendo da análise de crédito e renda do ex-cônjuge.
Quanto à divisão, a jurisprudência brasileira, entende que, em muitos casos, a partilha recai sobre os valores já pagos e os direitos aquisitivos do imóvel até a data da separação, geralmente em partes iguais. O saldo devedor será uma responsabilidade de quem assumir ou seguir vinculado ao contrato de financiamento.
Passos para resolver a partilha de um imóvel financiado no divórcio
1 - Identifique o regime de bens do casamento, pois ele define se o imóvel e a dívida serão divididos e em qual proporção.
2 - Calcule o que já foi pago, o saldo devedor até a data da separação, o valor de mercado do imóvel e das despesas de valorização do bem. Isso ajuda a calcular quanto uma parte deverá pagar à outra.
3 - Defina quem ficará com o imóvel, se ambos continuarão pagando ou se o bem será vendido para quitar a dívida.
4 - Dirija-se ao cartório de registro, apresente o formal de partilha do divórcio e solicite a averbação na matrícula do imóvel. Dessa forma, a separação fica registrada nas condições de propriedade do bem.
5 - Leve os documentos do divórcio para informar ao banco da nova situação. A instituição financeira deverá analisar e poderá aprovar ou não a alteração, conforme seus critérios de crédito e contrato.
6 - Caso o banco concorde com a transferência da titularidade do financiamento, é necessário alterar o registro de imóveis. Pode haver incidência de tributos, como ITBI ou ITCMD, dependendo da forma da partilha e da eventual compensação financeira entre as partes.
Importante: os passos citados possuem caráter informativo. Para saber detalhes do processo da partilha de um imóvel financiado, procure a orientação de um advogado.
Considerações jurídicas sobre o imóvel financiado e a partilha de bens
Conforme visto anteriormente, a jurisprudência brasileira define que no caso de um imóvel financiado, o ex-casal não divide o bem, mas sim os direitos aquisitivos e as obrigações do financiamento, porque o imóvel, enquanto não estiver quitado, pertence juridicamente ao banco.
Dessa forma, a partilha recai apenas sobre as parcelas pagas até a data da separação, e não sobre o valor total do imóvel.
No entanto, essa regra é amplamente aplicada quando o ex-casal adotou o regime de comunhão parcial de bens. Caso tenham adotado outro tipo de regime, a partilha ocorrerá de maneira diferente.
Como o Serasa Limpa Nome pode ajudar a quitar o financiamento do imóvel
Caso você esteja em processo de separação e opte por assumir o financiamento do imóvel, quitar as dívidas anteriores pode melhorar a pontuação do score e favorecer a análise de crédito, aumentando as chances de o banco aceitar a proposta.
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Perguntas frequentes sobre divisão de bens financiados no divórcio
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