Como usar o score para conseguir abaixar os juros de um financ...
Como usar o score para conseguir abaixar os juros de um financiamento?Data de publicação 17 de setembro de 20269 minutos de leitura
Construção em terreno próprio: como financiar a obra
Saiba como planejar, financiar e declarar a construção em terreno próprio.
Atualizado em: 14 de setembro de 2026
Categoria CréditoTempo de leitura: 14 minutosTexto de: Time Serasa
Realizar o sonho da casa própria é um objetivo de muitos brasileiros, e a construção em terreno próprio é uma alternativa para concretizar esse desejo.
Assista | Comprar um imóvel: como conquistar a casa própria - Serasa Ensina
Etapas para construir em terreno próprio
Transformar um lote vazio em um lar exige organização e planejamento em diversas etapas, como as indicadas a seguir:
Planejamento financeiro: avalie sua renda familiar e defina o quanto você pode investir na construção e nas despesas com projetos, mão de obra, documentação, taxas e possíveis imprevistos. Também é válido conferir a pontuação do Serasa Score, principalmente se for necessário pedir um financiamento.
Escolha da localização e características do terreno: analise a topografia do terreno, a incidência de sol, infraestrutura do entorno (saneamento básico, asfalto, segurança, acesso à água e energia), acesso ao local, dimensões do lote e regras de ocupação definidas pelo município.
Documentação necessária: dependendo do município, podem ser solicitados documentos do proprietário, matrícula atualizada do terreno, projeto arquitetônico e documentos dos responsáveis técnicos.
Escolha dos profissionais: contrate arquitetos e engenheiros habilitados, conforme a necessidade. Além da formação e do registro profissional, avalie a experiência, referências, orçamento e quais atividades estão incluídas no serviço.
Definição de materiais: considere a qualidade, durabilidade, disponibilidade e orçamento. Ter as especificações previstas no projeto e no planejamento da obra ajuda a controlar os gastos e reduz o risco de alterações que possam aumentar o custo durante a execução.
Importância do planejamento arquitetônico e urbanístico
O planejamento arquitetônico é um documento que serve para traduzir as necessidades do cliente em soluções de engenharia, definindo a distribuição dos ambientes, instalações, estrutura e especificações da construção.
O projeto também ajuda na estimativa dos materiais que serão utilizados, custos e prazos, evitando desperdício. O profissional (arquiteto ou engenheiro) também avalia o terreno, sua localização, características e as regras urbanísticas para verificar a viabilidade da construção.
Cumprimento de normas e obtenção de licenças
Antes de começar a construção, também é necessário verificar as exigências da prefeitura e demais órgãos competentes.
O processo costuma envolver a aprovação do projeto, emissão de alvará de construção e outras licenças ou autorizações. As documentações exigidas costumam variar de acordo com o município, tipo e localização da obra.
Além do plano de construção, o profissional também deverá apresentar à prefeitura a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), se for engenheiro civil com registro ativo no Conselho Regional de Engenharia (CREA), ou o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), se for arquiteto com registro no Conselho de Arquitetura (CAU).
Ao término da construção, a prefeitura realiza uma vistoria para verificar se todas as normas foram cumpridas e emitir o documento Habite-se, que certifica que o imóvel é adequado para moradia.
Leia também | Qual é o valor para fazer escritura de terreno?
Como funciona o financiamento de terreno e obra
O financiamento de terreno e obra é uma modalidade de crédito imobiliário que permite comprar um terreno e, ao mesmo tempo, financiar a construção da casa. A principal instituição financeira que oferece essa opção é a Caixa Econômica Federal.
O processo de contratação e utilização desse tipo de financiamento costuma acontecer da seguinte forma:
Simulação: é possível realizar a simulação do empréstimo diretamente no site da Caixa (www.simuladorhabitacao.caixa.gov.br/home) para saber o valor total que será necessário.
Análise da Caixa: reúna os documentos necessários e leve ao correspondente da Caixa mais próximo. Será realizada uma análise de crédito para saber qual linha de financiamento será a mais adequada.
Aprovação: assim que toda a documentação e o projeto de construção forem aprovados pela prefeitura e pelo banco, o dinheiro será liberado.
Liberação do dinheiro: normalmente, os recursos são liberados em lotes, sendo que o primeiro corresponde ao valor necessário para comprar ou quitar o terreno. O restante do empréstimo é entregue conforme o avanço da construção e vistoria do banco.
O financiamento utiliza a alienação fiduciária como forma de garantia, o que significa que a posse do bem será transferida para o banco até a conclusão do pagamento.
As exigências da Caixa incluem:
que o projeto de construção seja aprovado pelos órgãos competentes;
a contratação de um profissional em formação em Arquitetura ou Engenharia Civil para elaborar os projetos e executar a obra;
e o pagamento de tarifas de avaliação, reavaliação (acompanhamento) e de administração de contrato.
Leia também | Caixa Financiar: conheça os financiamentos da Caixa
Quanto a Caixa libera para construção?
Não existe um valor único que a Caixa libera para todos os casos. O limite é definido após uma análise de crédito, podendo chegar a até 80% do valor total da construção.
A prestação não pode ultrapassar 30% da renda familiar mensal bruta e o prazo de pagamento pode chegar a 35 anos.
Leia também | Qual o valor mínimo de entrada para financiar um imóvel?
É possível usar o FGTS na construção em lote próprio?
Sim, é possível usar o saldo ou créditos futuros da conta FGTS para financiar a construção de uma casa em terreno próprio, desde que o trabalhador e o imóvel atendam aos requisitos da Caixa.
O banco estabelece que o FGTS pode ser utilizado das seguintes maneiras:
Na hora da contratação, como entrada do financiamento de construção, constituindo parte do pagamento ou do valor total.
Para quitar totalmente ou amortizar a dívida, desde que o valor de avaliação do imóvel objeto do financiamento esteja dentro do limite estabelecido para o Sistema Financeiro Habitação (SFH).
Para diminuir em até 80% o valor das prestações em 12 meses consecutivos, desde que o valor de avaliação do imóvel objeto do financiamento esteja dentro do limite estabelecido para o SFH.
Leia também | Como simular empréstimo FGTS
Quais os documentos necessários para financiar a obra?
A documentação necessária para financiar uma obra pode variar conforme a instituição financeira, o tipo de financiamento e as características do imóvel. Abaixo, listamos os documentos básicos solicitados pela Caixa Econômica Federal:
Documentos do comprador:
Documento oficial de identidade;
Comprovante de renda;
Última declaração do Imposto de Renda junto com o recibo. Em caso de declaração retificada fora do prazo, entregar também a declaração a que se refere a retificação.
Documentos do vendedor que for pessoa física:
Documento oficial de identidade;
Comprovante de estado civil.
Documentos do vendedor que for pessoa jurídica:
Documento de constituição da empresa;
Certidão Simplificada da Junta Comercial emitida até 180 dias antes;
Documentação oficial de identificação dos representantes legais.
Documentos do imóvel que será financiado:
Certidão de Inteiro Teor da matrícula do imóvel contendo ônus reais e ações pessoais e reipersecutórias do imóvel atualizada.
Importante: outros documentos poderão ser solicitados dependendo do tipo de financiamento contratado. Realize a entrega de todos os documentos juntos.
Como fica a herança quando o filho constrói no terreno dos pais?
Segundo o Código Civil (artigo 1.255, caput), se os pais são proprietários do terreno e o filho constrói uma casa nele, a construção não pertence automaticamente ao filho, mas, sim, aos pais.
Quando os pais falecerem, o imóvel (terreno e construção) passa a pertencer a todos os irmãos e/ou herdeiros, segundo o artigo 1.791 do Código Civil.
Contudo, quando a construção foi realizada de boa-fé (com autorização dos pais), o Código Civil (artigo 1.255) prevê o direito à indenização. Desta forma, aquele que construiu poderá exigir dos demais a indenização pela construção.
No entanto, se o filho construtor continuar morando na casa, os demais herdeiros podem exigir o pagamento de aluguel pelo uso da propriedade.
Leia também | Entenda a divisão de herança entre viúva e filhos
Como declarar uma construção em um terreno que já possuía?
Declarar uma obra realizada em terreno próprio exige cuidado, pois o processo de construção transforma o bem de forma gradual, impactando a forma como os valores devem ser informados no Imposto de Renda.
Dessa forma, o procedimento envolve os seguintes passos:
Acesse o portal oficial da Receita Federal (www.gov.br/receitafederal) e selecione a opção "Meu Imposto de Renda".
Clique no botão "Fazer minha declaração" e, logo em seguida, em "Iniciar". Faça login com sua conta gov.br.
Na página inicial do programa de declaração, clique na ficha "Bens e Direitos" do menu "Fichas de Declaração".
Clique no botão "Novo", selecione o Grupo "01 - Bens Imóveis" e o Código "13 - Terreno". Se necessário, altere a "Localização (País)" para "105 - Brasil".
Insira as informações indicadas. O campo "Discriminação" é obrigatório e deve ser preenchido com os dados correspondentes ao terreno, exceto os que já foram preenchidos nos campos específicos.
Nos campos "Situação em 31/12", primeiro informe o valor do bem até o final do anterior e, depois, o valor atualizado. Por exemplo: se o terreno foi comprado em 2026, não preencha o campo "Situação em 31/12/2025" e informe o total dos pagamentos efetuados no campo "Situação em 31/12/2026".
Para encerrar, clique no botão "Ok".
Para declarar a construção, volte à tela inicial e clique na ficha "Bens e Direitos" e opção "Novo".
Desta vez, selecione o Grupo "01 - Bens Imóveis" e o Código "16 - Construção". Se necessário, altere a "Localização (País)" para "105 - Brasil".
Informe o número "CEI/CNO" e no campo "Discriminação" faça um resumo referente à construção listando o profissional que está executando a obra, licenças, certificados, autorizações e demais informações.
Se a construção se iniciou em 2026, não preencha o campo "Situação em 31/12/2025". E no campo "Situação em 31/12/2026", indique o total dos valores gastos.
Clique no botão "Ok" para encerrar.
Atenção: a declaração da construção deverá se repetir a cada ano até que ela seja concluída. É importante ter atenção para atualizar os valores e as informações referentes a cada período.
Depois que a obra terminar, o imóvel for averbado no registro de imóveis e houver a concessão do Habite-se, declare a construção utilizando o código "12 - Casa". Desta vez, no campo "Discriminação", informe quando o terreno foi adquirido, de quem foi adquirido e todos os dados relativos à construção.
Em caso de dúvidas sobre como declarar o terreno e a construção, procure ajuda de um contador.
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Perguntas frequentes sobre construção em terreno próprio
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