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Hipoteca: como funciona essa garantia e empréstimo

Conheça a hipoteca, um tipo de empréstimo imobiliário, e saiba se vale a pena utilizá-la.

Atualizado em: 9 de dezembro de 2025

Categoria Negociar dívidaTempo de leitura: 10 minutos

Texto de: Time Serasa

Imóveis, chaveiro com símbolo de casa. Calculadora com finanças em branco.

Existem diferentes modalidades de empréstimo disponíveis no Brasil – a hipoteca é uma delas. Mesmo não sendo comum, pode ser uma opção vantajosa para conseguir juros mais baixos e condições facilitadas. 

Neste artigo, entenda o que é hipoteca, para que serve e quais os tipos existentes no país. 

Qual é o conceito de hipoteca? 

Hipoteca é um tipo de garantia fornecida em uma operação de empréstimo ou financiamento. Ela acontece quando uma pessoa oferece sua própria casa ou apartamento para conseguir um empréstimo com condições facilitadas, como juros menores e prazos mais longos. 

Assim, para aumentar as chances de obter o crédito, ela coloca seu imóvel próprio como a principal garantia de que você fará o pagamento em dia. Isso dá segurança ao banco e faz com que ele libere condições mais vantajosas. Afinal, sabe que está lidando com um bem valioso da pessoa e ela fará um esforço para não correr o risco de perdê-lo. 

Diversos tipos de imóveis podem ser hipotecados: 

  • residenciais, como casas e apartamentos; 

  •  rurais; 

  • terrenos; 

  • comerciais;

  • lotes;

  • galpões.

Assista | O que é empréstimo com garantia de imóvel?

Como funciona a hipoteca

Quando a pessoa decide fazer uma hipoteca para conseguir crédito, o imóvel em questão permanece em seu nome e pode continuar sendo utilizado. O que muda na prática é que passa a haver o risco de perdê-lo em caso de não pagamento do empréstimo. Se as parcelas deixarem de ser pagas, o banco poderá tomar o imóvel para obter os valores em aberto. 

Como funciona uma garantia hipotecária? 

Para que essa garantia hipotecária seja válida, a operação é registrada na matrícula do bem, junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Essa anotação permanece lá até a quitação total da dívida. Quando isso acontecer, basta dar baixa e retirar a garantia. 

Se a pessoa se tornar inadimplente durante a vigência do empréstimo, o banco pode entrar com uma ação judicial para requerer a propriedade do bem. Com isso, ele tem autorização para vendê-lo e utilizar o valor obtido para pagar as parcelas em aberto. 

Durante o processo de venda, o proprietário precisará continuar arcando com as despesas do imóvel e mantendo itens que já eram de sua responsabilidade, como o seguro apartamento, IPTU etc. 

A hipoteca, no entanto, é pouco utilizada no Brasil e apenas alguns bancos trabalham com essa modalidade. É que ela envolve muitas barreiras legais que tornam a operação ineficiente e pouco rentável para o credor. Em vista disso, houve a migração para outros tipos de empréstimo com garantia de imóvel. O mais conhecido deles é a alienação fiduciária. 

Posso vender um imóvel com hipoteca?

Sim, é possível vender um imóvel com hipoteca, porém é preciso seguir uma série de regras. 

É necessário informar todas as partes envolvidas e levar em consideração que a dívida inicial, que tem o imóvel como garantia, ainda precisa ser paga. 

Diferença entre hipoteca e alienação fiduciária

A alienação fiduciária é a opção mais utilizada para empréstimo com garantia de imóvel que existe no Brasil. Isso porque, em caso de inadimplência, o processo de recuperação dos valores e a retomada do imóvel ocorrem de forma mais simples e rápida. 

Na modalidade de alienação fiduciária, a propriedade do imóvel é transferida para o banco durante todo o período de vigência do empréstimo. O dono só retoma a propriedade depois que a dívida estiver quitada. Se isso não acontecer e houver inadimplência, o processo de penhora pelo banco é muito mais rápido, uma vez que ele já detém a propriedade do imóvel. 

Já a hipoteca tem um caminho mais demorado para chegar ao mesmo ponto. Diferentemente do que ocorre com a alienação fiduciária, a propriedade do imóvel não muda. Ela segue como propriedade da pessoa que fez a hipoteca e o banco apenas entra com uma garantia registrada em cartório. 

Assim, em caso de inadimplência, o banco precisa primeiro requerer na Justiça a propriedade do bem para só depois conseguir vendê-lo e obter o valor correspondente ao crédito que não foi pago. O processo, portanto, é muito mais burocrático, pois depende de uma ação judicial que pode levar anos até ser concluída. Quanto mais demorado for, mais tempo o banco leva para recuperar o prejuízo. 

O que é alienação hipotecária?

A alienação fiduciária é uma coisa e a hipoteca é outra. Uma das principais diferenças entre alienação fiduciária e a hipoteca está no termo “alienação de imóvel”, que é o ato de transferir a propriedade de um bem imóvel para outra pessoa. 

No caso da hipoteca, o bem continua no nome do proprietário até que ele quite a dívida, ou até que precise transferir o imóvel para arcar com as despesas do que devia. 

Tipos de hipoteca

Existem três tipos de hipoteca: a hipoteca tradicional (ou convencional), a judicial e a legal. Todas estão previstas em lei. 

  •  Hipoteca tradicional 

    A hipoteca tradicional é o tipo mais comum. Ocorre por livre e espontânea vontade entre devedor e credor, como forma de obter um empréstimo com condições facilitadas. 

  • Hipoteca judicial 

    A hipoteca judicial é resultado de uma sentença judicial que condena uma pessoa a entregar seus bens para cumprir o pagamento de uma dívida. É, portanto, uma decisão unilateral da Justiça e não depende de anuência do proprietário. 

  • Hipoteca legal 

    A hipoteca legal é definida pela lei, sendo a única das modalidades que não precisa estar registrada em cartório. Isso porque ela parte do pressuposto de que alguns credores específicos devem ter essa garantia prevista em lei, como é o caso da Fazenda Pública, herdeiros ou pessoas prejudicadas por delitos. No entanto, a modalidade depende de um processo judicial que a valide. 

Quais são os riscos da hipoteca?

O principal risco associado a uma hipoteca é o de perder a posse daquele imóvel em caso de inadimplência. Além disso, é preciso estar atento para não cair em golpes e fraudes e ler com atenção os termos que assinar. 

Antes de escolher fazer uma hipoteca, é importante: 


Quais imóveis podem ser dados em hipoteca?

De acordo com a legislação brasileira, os imóveis que podem ser hipotecados são somente aqueles já em nome dos proprietários interessados na hipoteca. Ou seja, não é possível hipotecar imóveis que ainda estejam passando por algum trâmite legal para definição de seu dono. 

  • Analisar sua situação financeira. 

  • Identificar qual sua capacidade de pagamento da hipoteca no longo prazo. 

  • Considerar outras opções de crédito e pesquisar em plataformas como a Serasa Crédito para entender o formato ideal para o seu perfil e conhecer as ofertas com maiores chances de aprovação. 

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Perguntas frequentes sobre hipoteca

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