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Serasa Crédito oferece cartão para score abaixo de 400?Data de publicação 2 de setembro de 202610 minutos de leitura
Empréstimo com garantia de imóvel: como usar a casa para conseguir juros menores
Conheça as condições para o empréstimo com garantia de imóvel e saiba quais são as vantagens e os riscos.
Atualizado em: 14 de agosto de 2026
Categoria CréditoTempo de leitura: 13 minutosTexto de: Time Serasa
Quem está em busca de crédito costuma pensar em empréstimo pessoal ou cartão com limite mais alto, mas existem outras modalidades de crédito que podem ser mais vantajosas, como o empréstimo com garantia de imóvel.
Nesse tipo de empréstimo, o cliente pode dar sua casa, apartamento ou imóvel comercial como garantia para conseguir crédito com taxas de juros menores e prazos mais longos de pagamento. Neste artigo, entenda como o empréstimo com garantia de imóvel funciona, seus riscos, benefícios e quando ela vale a pena.
EMPRÉSTIMO COM GARANTIA vale a pena? O que é, COMO funciona e dicas EXCLUSIVAS - Serasa Ensina
O que é e como funciona o empréstimo com garantia de imóvel?
O empréstimo com garantia de imóvel, também conhecido como home equity ou refinanciamento imobiliário, é uma modalidade de crédito em que um imóvel residencial ou comercial é oferecido como garantia da operação. Em troca, a instituição financeira disponibiliza valores mais altos, taxas de juros reduzidas e prazos de pagamento que podem ultrapassar 20 anos (240 meses).
Apesar do imóvel ficar vinculado ao contrato por meio da alienação fiduciária, o proprietário continua morando, alugando ou utilizando o bem enquanto mantém as parcelas em dia.
O funcionamento é semelhante ao empréstimo com garantia de veículo, mas há diferenças importantes. Como imóveis costumam ter maior valor de mercado e menor depreciação, essa modalidade oferece limites de crédito mais elevados e juros menores do que aqueles obtidos com automóveis.
Após a solicitação, a instituição avalia o imóvel, analisa o perfil financeiro do cliente e define o valor máximo que poderá ser liberado.
Posso vender uma casa vinculada a um contrato de empréstimo com garantia de imóvel?
Diferentemente do que acontece nos empréstimos com garantia de veículo, no caso do empréstimo com garantia de imóvel o bem pode ser vendido, mas o processo é um pouco diferente da venda tradicional.
Ao negociar com o comprador, é preciso deixar claro que parte do valor será usada para quitar a dívida com o banco. O comprador quita o saldo devedor e espera o banco dar baixa na alienação do bem. Essa baixa pode levar até 30 dias para acontecer.
Qual o valor máximo e mínimo para um empréstimo com garantia de imóvel?
O valor liberado no empréstimo com garantia de imóvel varia de acordo com a política de crédito da instituição financeira e com a avaliação do imóvel. O valor limite que pode ser emprestado nessa modalidade de crédito é 60% do preço de mercado do imóvel, percentual conhecido como Loan-to-Value (LTV). Já o valor mínimo varia conforme cada instituição, mas costuma começar em faixas mais elevadas do que as praticadas em empréstimos sem garantia.
Além do imóvel, fatores como renda, capacidade de pagamento, histórico de crédito e documentação influenciam o limite aprovado.
Diferença entre taxa prefixada e taxa atrelada ao IPCA na parcela
Ao contratar um crédito com garantia, você pode encontrar diferentes formas de remuneração dos juros.
- ● Taxa prefixada: a taxa é definida no momento da contratação, o que garante previsibilidade sobre a evolução da dívida.
- ● Taxa atrelada ao IPCA: combina uma taxa fixa com a variação da inflação. Em períodos de inflação baixa, pode resultar em custos menores, mas as parcelas tendem a aumentar quando o índice sobe.
Antes de escolher uma modalidade, compare sempre o Custo Efetivo Total (CET) da operação, e não apenas a taxa de juros anunciada.
Quais os riscos e os benefícios de colocar um bem em garantia?
Utilizar um imóvel como garantia pode ser uma alternativa para reduzir o custo do crédito, mas exige planejamento financeiro.
Benefícios do empréstimo com garantia de imóvel
- ● juros menores que os do empréstimo pessoal;
- ● possibilidade de contratar valores mais altos;
- ● prazos de pagamento mais longos;
- ● parcelas mais acessíveis.
Riscos do empréstimo com garantia de imóvel
- ● comprometimento do imóvel durante a vigência do contrato;
- ● custos adicionais com avaliação e registro;
- ● possibilidade de perda da garantia em caso de inadimplência prolongada, conforme previsto em contrato e na legislação.
Antes de contratar, avalie se as parcelas cabem no orçamento durante todo o prazo do financiamento.
Entenda o conceito de alienação fiduciária no refinanciamento
Na alienação fiduciária, o imóvel permanece na posse e no uso do proprietário durante todo o contrato. Isso significa que você continua morando, alugando ou utilizando o bem.
A garantia serve apenas para proteger a operação de crédito. Somente em situações de inadimplência e após o cumprimento dos procedimentos legais previstos no contrato e na legislação é que a instituição financeira poderá executar a garantia.
A alienação fiduciária não significa perda imediata do imóvel, mas sim uma forma de oferecer maior segurança à operação, permitindo juros menores ao consumidor.
Qual o melhor banco para pegar empréstimo com garantia de imóvel?
Não existe um único banco que seja o melhor para todos os consumidores. A escolha depende da taxa de juros, do CET, do percentual do imóvel aceito como garantia, do prazo de pagamento e das condições oferecidas para o seu perfil.
Antes de contratar, faça simulações e compare propostas de diferentes instituições financeiras considerando o valor total que será pago até o fim do contrato.
Quanto fica R$ 300 mil financiado pela CAIXA e outras instituições
Não existe um valor único para as parcelas de um empréstimo de R$ 300 mil, pois elas variam conforme a taxa de juros, o prazo contratado e o sistema de amortização.
Outro fator importante é o Loan-to-Value (LTV). Se um imóvel for avaliado em R$ 600 mil e a instituição trabalhar com um LTV de 50%, o limite máximo de crédito poderá ser de R$ 300 mil. Se o LTV for de 60%, esse limite poderá chegar a R$ 360 mil, desde que o cliente também atenda aos critérios de análise de crédito.
Considere a simulação abaixo de um empréstimo com garantia de imóvel no valor de R$ 300 mil, com juros de 1,10% ao mês e prazo de pagamento de 240 meses.
| Valor do empréstimo | Modelo de amortização | Valor da primeira parcela | Valor da última parcela | Valor total de juros | Valor total pago |
|---|---|---|---|---|---|
| R$ 300 mil | Tabela Price | R$ 3.557,56 | R$ 3.557,56 | R$ 553.813,86 | R$ 853.813,86 |
| R$ 300 mil | Tabela SAC | R$ 4.550,00 | R$ 1.263,75 | R$ 397.650,00 | R$ 697.650,00 |
Fonte: Simulador Faz a Conta
Como funciona o processo de avaliação e contratação do crédito?
Após a solicitação do empréstimo, a instituição financeira inicia a análise da documentação do cliente e do imóvel. Normalmente, o processo segue estas etapas:
- 1 - Envio da proposta e da documentação.
- 2 - Análise do perfil financeiro e da capacidade de pagamento.
- 3 - Avaliação técnica do imóvel por profissional habilitado.
- 4 - Definição do valor de crédito aprovado.
- 5 - Assinatura do contrato.
- 6 - Registro da garantia em cartório.
- 7 - Liberação do recurso na conta do cliente.
O prazo pode variar conforme a instituição e a complexidade da documentação apresentada.
Leia também | 5 vantagens do empréstimo com garantia
Home equity vale a pena para quitar dívidas com juros altos?
Quando utilizado com planejamento, o home equity pode ser uma alternativa para substituir dívidas com juros altos, como cheque especial ou cartão de crédito, por uma modalidade com custo financeiro menor.
Checklist: o que os bancos costumam avaliar
✔ Situação jurídica do imóvel.
✔ Documentação completa e atualizada.
✔ Estado de conservação e idade do imóvel.
✔ Valor de mercado apurado na avaliação.
✔ Histórico de crédito, renda e capacidade de pagamento do solicitante.
A decisão deve considerar não apenas a redução dos juros, mas também a capacidade de manter as parcelas em dia durante todo o contrato.
Custos extras: laudo de avaliação do imóvel e taxas de cartório
Além da taxa de juros, o custo efetivo total pode incluir despesas com laudo de engenharia para avaliação do imóvel, registro da garantia em cartório, seguros obrigatórios, tarifas administrativas e tributos quando aplicáveis.
Antes de contratar, solicite o CET completo para comparar propostas entre diferentes instituições financeiras e evitar surpresas ao longo do contrato.
Leia também | Guia do empréstimo com garantia de imóvel: como funciona, taxas e dicas
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Perguntas frequentes sobre empréstimo com garantia de imóvel
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