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O que é uma hipotecária e como ela funciona no Brasil?

Descubra o que é uma hipotecária, como atua no Brasil e quais serviços oferece para financiamento imobiliário.

Atualizado em: 28 de outubro de 2025

Categoria Negociar dívidaTempo de leitura: 5 minutos

Texto de: Time Serasa

Corretor de imóveis discute sobre os termos do contrato de compra e venda de casa e pede que o cliente assine os documentos para fazer o contrato legalmente, venda de imóveis, locação, hipoteca e seguro residencial.

No mercado imobiliário, alguns termos podem gerar confusão e merecem atenção especial. Um deles é a hipoteca, uma das formas mais antigas de garantir um empréstimo com imóvel. Outro é a companhia hipotecária, instituição que torna esse tipo de operação possível e ajuda a transformar o sonho da casa própria em realidade. 

Entender o que é uma hipotecária, como ela funciona e qual a diferença em relação à hipoteca é fundamental para quem pensa em financiar um imóvel ou oferecer um bem como garantia. 

Continue a leitura e descubra o papel dessas companhias, seus serviços e como atuam no Brasil. 

Assista | O que é Empréstimo com Garantia de Imóvel? - Serasa Ensina

O que é uma companhia hipotecária?

A companhia hipotecária é uma instituição que oferece crédito para quem quer comprar, construir ou reformar um imóvel. Na prática, ela atua de forma parecida com um banco, mas com foco exclusivo no mercado imobiliário. 

Essas companhias foram criadas em 1994, por meio de uma norma do Banco Central, para aumentar as opções de financiamento no país, especialmente para quem busca crédito fora das linhas tradicionais de habitação. 

Com o passar dos anos, elas passaram a integrar o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e também a participar de programas como o Minha Casa, Minha Vida. 

O funcionamento é simples: em vez de receber depósitos de poupança, como os bancos, as companhias hipotecárias levantam recursos por meio de títulos, como letras hipotecárias e letras de crédito imobiliário (LCI). 

Todo o setor é autorizado e fiscalizado pelo Banco Central, o que garante mais segurança às operações. 

O que uma hipotecária faz?

A hipotecária é a instituição que ajuda a transformar o sonho do imóvel próprio em realidade. Ela financia a compra, a construção ou a reforma de imóveis, tanto para quem busca um lar quanto para empresas que desejam ampliar seus espaços. 

Essas companhias também participam de programas habitacionais e administram fundos voltados ao setor imobiliário, contribuindo para movimentar o mercado e facilitar o acesso ao crédito. 

Outro papel importante das hipotecárias é captar recursos, ou seja, buscar o dinheiro que será usado para conceder os financiamentos. Isso acontece por meio da emissão de títulos, como as letras hipotecárias, que funcionam como uma espécie de investimento para quem quer aplicar o próprio dinheiro e, ao mesmo tempo, fortalecer o mercado imobiliário. 

Qual a diferença entre hipoteca e hipotecária?

Apesar de parecerem conceitos semelhantes, hipoteca e hipotecária são coisas distintas. 

A hipoteca é um tipo de garantia real em que o imóvel é vinculado à dívida, permanecendo em nome do devedor. Hipotecária é a instituição financeira que oferece crédito e utiliza a hipoteca como uma das formas de garantia. 

Em resumo, a hipoteca é o instrumento jurídico, e a hipotecária é a empresa que opera essa modalidade de crédito. 

Hipoteca

Na hipoteca, o devedor (ou hipotecante) oferece um imóvel como garantia para um empréstimo ou financiamento. O imóvel permanece registrado em nome do devedor, o que significa que ele mantém a propriedade legal. 

O credor hipotecário tem um direito de garantia sobre o imóvel, o que significa que, em caso de inadimplência do devedor, o credor pode executar a dívida, em regra, por meio de um processo judicial. Isso envolve a venda do imóvel hipotecado para pagar a dívida. 

O devedor continua a deter a posse direta do imóvel e é responsável por sua manutenção e despesas enquanto a hipoteca estiver ativa. 

A hipoteca é uma garantia comum em transações imobiliárias, especialmente em financiamentos de longo prazo. 

Veja também | Calculadora de Financiamento e Aluguel de Imóvel 

O que são letras hipotecárias?

As letras hipotecárias (LH) são títulos de crédito emitidos por companhias hipotecárias e instituições financeiras. 

Elas representam uma forma de captação de recursos para financiar operações imobiliárias. 

Ao adquirir uma LH, o investidor empresta dinheiro à instituição emissora, recebendo juros em troca. Esses papéis são lastreados em créditos hipotecários, o que traz mais segurança à operação. 

O que é carteira hipotecária?

A carteira hipotecária reúne os créditos e financiamentos concedidos com garantia de hipoteca. 

Ela funciona como um portfólio que inclui todos os contratos ativos de uma companhia hipotecária, servindo de base para novas emissões de letras hipotecárias ou operações de crédito. 

Leia também | O que é hipoteca judiciária e como ela funciona 

Como funcionam as companhias hipotecárias no Brasil?

As companhias hipotecárias brasileiras são reguladas pelo Banco Central e atuam sob a supervisão do Conselho Monetário Nacional. 

O funcionamento é similar ao de outros agentes do setor financeiro, mas com foco exclusivo no mercado imobiliário. 

Essas instituições financiam operações de compra, construção e reforma de imóveis, geralmente com prazos longos e juros menores do que os praticados em outras modalidades de crédito. 

Além disso, participam de programas habitacionais e operam em parceria com bancos e incorporadoras. 

Quais os serviços oferecidos por uma hipotecária?

As principais operações oferecidas por companhias hipotecárias incluem:

  • Financiamento imobiliário residencial e comercial; 

  • Concessão de crédito para construção ou reforma; 

  • Administração de fundos imobiliários; 

  • Emissão de títulos de crédito (LH, LCI, debêntures); 

  • Gestão de carteiras de crédito imobiliário. 

Os serviços são voltados a pessoas físicas, empresas e incorporadoras que buscam crédito de longo prazo com garantia real. Como não podem captar depósitos do público em geral, as hipotecárias possuem uma atuação limitada ao crédito imobiliário e à emissão de títulos. 

Leia também | Empréstimo com garantia de imóvel: quando vale a pena? 

O que pode ser dado em hipoteca?

Em termos gerais, a hipoteca é um instrumento legal que permite que um imóvel seja oferecido como garantia em uma transação financeira, geralmente um empréstimo ou financiamento. 

Os bens que podem ser dados em hipoteca são regulamentados principalmente pelo Código Civil brasileiro, em seu artigo 1.473 e seguintes, bem como por leis especiais que tratam de situações específicas. 

No contexto de bens passíveis de hipoteca, consideram-se principalmente os seguintes tipos de propriedades e ativos: 

  • Imóveis: a hipoteca de imóveis é a forma mais comum de garantia. Isso inclui casas, apartamentos, terrenos, edifícios comerciais e industriais, entre outros tipos de propriedades. 

  • Acessórios dos imóveis: itens que estejam ligados à estrutura do imóvel e que não podem ser removidos sem causar danos significativos ao imóvel. Isso pode incluir sistemas de aquecimento, ar-condicionado, sistemas elétricos e hidráulicos incorporados ao imóvel. 

  • Domínio direto e útil: em alguns casos, é possível hipotecar tanto o domínio direto quanto o útil de uma propriedade. O domínio direto refere-se à propriedade plena do imóvel, enquanto o domínio útil é o direito de usar e gozar do imóvel. 

  • Estradas de ferro: em determinadas situações, estradas de ferro também podem ser oferecidas em hipoteca. 

  • Recursos naturais: alguns recursos naturais, como minerais, árvores e outros elementos, podem ser hipotecados, desde que estejam localizados no imóvel oferecido como garantia. 

  • Navios e aeronaves: embora menos comuns, navios e aeronaves também podem ser hipotecados em casos específicos, geralmente quando são parte de transações comerciais. 

  • Direitos de uso especial para fins de moradia: em alguns casos, os direitos de uso especial para fins de moradia podem ser dados em hipoteca. Isso geralmente envolve o direito de ocupar e residir em determinada propriedade. 

  • Direitos reais de uso: além dos direitos de propriedade, os direitos reais de uso, como o usufruto, podem ser hipotecados, desde que estejam legalmente registrados. 

É importante destacar que as instituições financeiras geralmente têm suas próprias políticas e critérios para aceitar determinados tipos de propriedades como garantia em transações de hipoteca. 

Como escolher uma hipotecária confiável?

Antes de contratar qualquer serviço, é importante verificar se a companhia hipotecária é autorizada pelo Banco Central. 

Também vale consultar o histórico da empresa, avaliar as condições de crédito (juros, prazos e garantias exigidas) e comparar ofertas com outras instituições do mercado. 

Optar por uma instituição sólida e regulamentada é a melhor forma de evitar riscos e garantir segurança na operação. 

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Perguntas frequentes sobre hipotecária

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