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Desinformação financeira: como identificar dicas falsas nas redesData de publicação 10 de novembro de 202610 minutos de leitura
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Entenda o que é CRI e como investir
Conheça vantagens e riscos de investir nesse título de renda fixa de longo prazo.
Atualizado em: 12 de novembro de 2026
Categoria Educação financeiraTempo de leitura: 10 minutosTexto de: Time Serasa
O CRI é um título de renda fixa que pode ser uma opção para diversificar a carteira de investimentos. Além de ter isenção de Imposto de Renda para pessoa física, os Certificados de Recebíveis Imobiliários também podem trazer vantagens para investidores de perfil conservador e moderado.
Por isso, entenda neste artigo o que é o título CRI, quais as vantagens, os riscos e como investir.
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O que é CRI?
CRI é a sigla para Certificado de Recebíveis Imobiliários, um título de renda fixa de crédito privado emitido por securitizadoras, instituições financeiras que reúnem recebíveis imobiliários e os transformam em títulos negociáveis no mercado. Os CRIs têm a função de representar uma futura promessa de pagamento em dinheiro no setor imobiliário.
Como funcionam os Certificados de Recebíveis Imobiliários
Considere um exemplo: ao construir um novo edifício residencial, uma construtora ainda não recebeu todos os valores dos compradores dos apartamentos, pois a maior parte deles financiou o imóvel em centenas de parcelas. Então, com que dinheiro construir o prédio?
Nesse caso, a construtora vai atrás de uma empresa securitizadora, que transforma dívidas futuras em títulos de crédito. A securitizadora adianta o valor total dos imóveis para a construtora finalizar a obra e, em seguida, divide o valor em títulos de renda fixa para disponibilizar a investidores. Esse valor adiantado pela securitizadora costuma ser menor para que ela tenha lucro, mas ainda assim é vantajoso para a construtora.
Na sequência, os investidores (pessoas físicas e jurídicas) podem comprar esses títulos de CRI, em troca dos ganhos de rentabilidade.
Leia também | O que é custo de oportunidade nos investimentos
Quais as principais características, vantagens e riscos do CRI?
O CRI é um título de renda fixa de longo prazo. Suas principais características são:
Lastro imobiliário
Lastro imobiliário é um conjunto de recebíveis imobiliários que servem como garantia para a emissão de títulos de crédito, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários. Os CRIs são lastreados em recebíveis imobiliários, que podem ser de diferentes origens, como:
financiamentos imobiliários, como financiamentos de imóveis residenciais, comerciais ou para construção;
aluguéis de imóveis, como contratos de locação residencial ou comercial;
outorgas de serviços imobiliários, como contratos de administração de condomínios ou gestão de imóveis.
Isenção de Imposto de Renda e IOF
Para pessoas físicas, os CRIs são isentos de Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) e Imposto sobre Operações Financeiras (IOF).
Rentabilidade
Um título CRI pode ter rentabilidade pré-fixada, pós-fixada ou híbrida. Na pré-fixada, a taxa é definida na compra. Na pós-fixada, a rentabilidade é atrelada a um indexador, como a Taxa Referencial (TR) ou o Certificado de Depósito Interbancário (CDI). Na híbrida, uma taxa fixa se soma à correção pela inflação, como IPCA + taxa.
Liquidez
Os CRIs têm liquidez restrita no mercado secundário, ou seja, não são tão fáceis de serem negociados quanto outros títulos de renda fixa.
A liquidez do CRI é apenas no vencimento. Se o investidor quiser resgatar o dinheiro antes, precisará vender o papel a outro investidor, mas sem garantia de receber a rentabilidade acordada inicialmente.
Valor mínimo de investimento
Apesar de não haver valor mínimo para investir em CRI, boa parte dos títulos variam entre R$ 5.000 e R$ 20 mil. No entanto, é possível encontrar opções a partir de R$1.000.
Qual o risco de investir em CRI e como funciona a proteção do FGC?
O principal risco do CRI é o de crédito. O pagamento ao investidor depende de os devedores do lastro, como compradores de imóveis, locatários e construtoras, cumprirem suas obrigações. Se houver inadimplência, o retorno pode ficar abaixo do esperado. Há ainda o risco de liquidez, já que vender antes do vencimento pode exigir desconto, e o risco de mercado, porque o preço do título varia até o vencimento.
O Fundo Garantidor de Créditos (FGC) protege depósitos e alguns investimentos de instituições financeiras associadas, como poupança, CDB, LCI e LCA. A cobertura vai até R$ 250 mil por CPF em cada instituição ou conglomerado, com limite de R$ 1 milhão a cada quatro anos. O CRI não tem essa garantia, porque é emitido por securitizadoras, e não por bancos.
Mesmo sem o FGC, alguns CRIs contam com outras proteções, como garantias reais (por exemplo, a alienação fiduciária do imóvel), regime fiduciário, que separa os recebíveis do patrimônio da securitizadora, e classificação de risco (rating). Elas reduzem o risco, mas não o eliminam. Por isso, antes de investir, é importante analisar o lastro, as garantias, o devedor e o prazo, e evitar concentrar muito dinheiro em um único título.
Quais as principais características, vantagens e riscos do CRI?
O CRI é um título de renda fixa de longo prazo. Suas principais características são:
Comparação entre CRI, LCI e Poupança
| Característica | CRI | LCI | Poupança |
|---|---|---|---|
| Emissor | Securitizadoras | Bancos | Bancos |
| Rentabilidade | Pré, pós-fixada ou híbrida, com frequência atrelada à inflação (IPCA + taxa) ou ao CDI | Pré ou pós-fixada, geralmente em % do CDI. Tende a ser menor que a do CRI | 0,5% ao mês + TR, quando a Selic está acima de 8,5% ao ano |
| Tributação (pessoa física) | Isento de IR e IOF | Isenta de IR | Isenta de IR |
| Liquidez | Baixa. Resgate no vencimento (de 4 a 15 anos) ou venda no mercado secundário | Carência definida pela regulamentação e resgate no vencimento | Diária, mas o rendimento só é creditado no “aniversário” do depósito |
| Garantia do FGC | Não tem | Tem, até R$ 250 mil por CPF por conglomerado | Tem, com o mesmo limite |
Como funciona o pagamento de um CRI
O dinheiro do pagamento do CRI vem dos devedores do lastro: quem paga o financiamento ou o aluguel repassa os valores à securitizadora, que os distribui ao investidor. A rentabilidade pode ser paga de duas formas:
Ao longo do prazo: a securitizadora paga juros periódicos e, em alguns casos, parte da amortização do valor investido.
No vencimento: o investidor recebe o valor investido, corrigido e acrescido dos juros, de uma só vez.
O investidor tem dois caminhos: levar o título até o vencimento ou vendê-lo antes, no mercado secundário.
Levar o CRI até o vencimento
Compra: o investidor adquire o título pela corretora, na oferta inicial ou no mercado secundário.
Recebimentos: se o título prevê juros periódicos, eles caem na conta da corretora nas datas definidas.
Acompanhamento: o investidor confere relatórios da securitizadora e a situação dos devedores do lastro.
Vencimento: o valor investido, corrigido e acrescido dos juros, é pago na data final, sem retenção de IR para pessoa física.
Negociar o CRI no mercado secundário
Consulta: o investidor verifica na corretora se há compradores para o título que deseja vender.
Preço: o valor depende dos juros de mercado, da inflação e do risco, e pode ficar acima ou abaixo do valor atualizado do título.
Ordem de venda: o investidor envia a ordem pela corretora e define o preço mínimo que aceita.
Liquidez: não há garantia de comprador. A venda pode demorar ou exigir desconto.
Retorno: se vender antes do vencimento, o investidor deixa de receber a rentabilidade contratada na compra.
Como investir em CRI?
Existem duas maneiras de investir em CRI:
- ● Diretamente: o investidor compra o título, na oferta inicial ou no mercado secundário, por meio de uma corretora ou instituição financeira que ofereça esse tipo de investimento. Para isso, é necessário abrir uma conta nessa instituição.
- ● Indiretamente: o investidor compra cotas de um fundo de investimento que investe em CRIs. Essa é uma opção mais acessível, pois o investidor não precisa comprar um CRI inteiro, mas apenas uma cota do fundo
Como investir em CRI diretamente
Abrir uma conta em uma instituição financeira que ofereça esse tipo de investimento.
Solicitar a reserva de CRIs à instituição financeira.
Efetuar o pagamento do valor do CRI.
Ao investir em CRI diretamente, o investidor deve analisar cuidadosamente as características do título e o risco envolvido. É importante verificar o lastro imobiliário do título, a qualidade da securitizadora que o emitiu e a rentabilidade oferecida.
Como investir em CRI indiretamente
Abrir uma conta em uma corretora de valores.
Pesquisar fundos de investimento que investem em CRIs.
Investir em cotas do fundo escolhido.
Ao investir em CRI indiretamente, o investidor deve analisar o histórico de rentabilidade do fundo, a taxa de administração cobrada pelo fundo e o risco envolvido.
Leia também | Fundos de investimento no exterior: guia de diversificação e proteção
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Perguntas frequentes sobre o que é CRI
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