Navegação do blog

SFH: entenda como funciona o Sistema Financeiro de Habitação

O Sistema Financeiro de Habitação é a principal ferramenta de financiamento imobiliário do Brasil. Conheça suas regras.

Atualizado em: 11 de agosto de 2026

Categoria CréditoTempo de leitura: 11 minutos

Texto de: Time Serasa

Mulher sorridente Agente Imobiliário vendendo uma casa ou apartamento, oferecendo chaves de casa para o cliente,

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é um instrumento regulado pelo Governo Federal que facilita o acesso dos brasileiros ao financiamento de imóveis. Seu funcionamento impõe regras de contrato, tanto para os bancos quanto para os clientes. Apesar de ser a principal ferramenta de financiamento imobiliário do país, ela não está disponível em todos os casos.

A seguir, veja quais são as regras do SFH e em quais situações é possível recorrer ao sistema para conseguir a casa própria.

Assista | Comprar um imóvel: como conquistar a casa própria

O que é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?

O SFH foi instituído pelo Governo Federal nos anos 1960 pela Lei nº 4.380, para reduzir o déficit habitacional no Brasil. Ele facilita o financiamento de compra, reforma ou construção de imóveis para moradia.

Os recursos usados para manter o SFH são os depósitos feitos nas cadernetas de poupança e nas contas do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Ou seja, o dinheiro depositado nessas contas, que fica rendendo, se transforma em recurso para financiar o sistema.

Por serem parte da política habitacional brasileira, as condições e o limite de juros do SFH são regulados pelo governo e fiscalizados pelo Banco Central. Os financiamentos realizados pelo sistema também são oferecidos por bancos privados, que têm liberdade para estabelecer sua taxa de juros — desde que não ultrapasse o que está estabelecido por lei.

Quais são as regras do SFH

Existem requisitos que regulam os contratos de financiamento regidos pelo Sistema Financeiro de Habitação. As regras se aplicam ao tipo de imóvel, às condições e a quem tem direito de solicitar o financiamento.

Quem se enquadrada no SFH

● Maior de 18 anos ou emancipado depois dos 16 anos.
● Pessoas sem restrições no nome nos cadastros de inadimplência.
● Ter renda comprovada para pagar as prestações.
● Cidadão brasileiro, naturalizado ou que tenha visto permanente.

Como é o financiamento do SFH

● Imóveis de até R$ 1,5 milhão em área urbana.
● Pagamento em até 35 anos (420 parcelas).
● Na compra do primeiro imóvel podem ser usados os recursos da conta de FGTS para pagar parte do financiamento.
● Financiamento máximo de 80% do valor do imóvel.
● Cobrança máxima de juros de 12% ao ano.
● Permite fazer a portabilidade de contrato entre bancos.
● A parcela não pode ser superior a 30% da renda do comprador.
● O imóvel precisa estar localizado onde o contratante reside ou trabalha.

Quais são as taxas de juros do SFH?

A taxa máxima de juros do SFH é 12% a.a + taxa referencial (TR). As instituições financeiras que oferecem financiamento utilizando o sistema têm liberdade para definir os juros praticados em cada operação, desde que obedeçam ao limite estabelecido.

Como usar o FGTS no financiamento pelo SFH?

O Sistema Financeiro de Habitação permite que pessoas que estão comprando seu primeiro imóvel ou que não têm nenhum financiamento ativo no sistema usem o saldo do FGTS na quitação do financiamento.

Posso usar o SFH para comprar terreno?

A compra de terreno usando o SFH só é permitida se estiver associada à construção de um imóvel residencial. No processo de financiamento, são considerados os custos da aquisição do lote e da construção da casa em um só contrato.

Qual a diferença entre SFH e Minha Casa, Minha Vida?

O Minha Casa, Minha Vida é um programa de habitação para moradias populares, criado em 2009. Ele faz parte do SFH, mas tem regras próprias, que o diferenciam dos demais financiamentos regidos pelo sistema.

Minha Casa, Minha Vida	Outros financiamentos do SFH
Renda familiar até R$8.000 mensais.	Não existe renda familiar máxima.
Operado pela Caixa e pelo Banco do Brasil.	Operados também por bancos privados.
Valor máximo do imóvel de R$350.000.	Valor máximo do imóvel de R$1,5 milhão.
Taxa de juros entre 4% e 8,16% ao ano.	Taxa de juros de até 12% ao ano.

Leia também | Cálculo de financiamento: como fazer sem erros?

Qual a diferença entre o SFH e o SFI?

O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) foi criado em 1997 e tem regras mais flexíveis para a compra parcelada de imóveis. Ele abrange todos os financiamentos que não se encaixam nas condições do SFH. No SFI, as regras não são reguladas pelo Governo Federal e o banco tem mais liberdade para negociar com o cliente. Os recursos provêm de aplicações mantidas pela instituição financeira.

Principais características do SFI:

● Sem limite de valor máximo de imóvel.
● Não permite o uso dos recursos do FGTS do contratante.
● É possível financiar até 100% do valor.
● Pode ser solicitado por quem já tem outros imóveis no seu nome.
● É válido para imóveis em uma localidade diferente de onde o contratante vive.

Característica	SFH	SFI
Valor máximo do imóvel	Limitado ao teto vigente definido pelo CMN	Sem limite de valor estabelecido pelo sistema
Taxa máxima de juros	Limitada por regulamentação do SFH	Livre negociação entre banco e cliente
Uso do FGTS	Permitido, desde que atendidas as regras do programa	Não permitido
Recursos utilizados	Principalmente poupança e FGTS	Recursos captados pelas instituições financeiras
Perfil de uso	Compra da moradia própria	Imóveis de maior valor ou operações fora das regras do SFH

Quanto fica R$ 200.000 financiado pela CAIXA?

O valor das parcelas de um financiamento pela CAIXA depende de fatores como prazo do contrato, taxa de juros, valor da entrada e sistema de amortização escolhido.

Confira uma simulação de financiamento de R$ 200.000, com prazo de 360 meses para pagamento e taxa de juros de 10% a.a.

Sistema	Primeira parcela	Parcela intermediária	Última parcela	Valor final do financiamento	Característica
Tabela SAC	R$ 2.150,38	R$ 1.357,40 (parcela 160)	R$ 559,99	R$ 487.866,47	Parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do contrato.
Tabela Price	R$ 1.691,78	R$ 1.691,78	R$ 1.691,78	R$ 609.041,39	Parcelas permanecem praticamente constantes durante todo o financiamento.

Passo a passo para pedir um financiamento pelo SFH

A contratação de um financiamento pelo SFH pode demorar um pouco. Isso porque o banco faz uma análise de crédito detalhada do cliente e solicita uma série de documentos.

Entenda como fazer uma contratação:

● Faça simulações em mais de uma instituição e compare condições.
● Envie sua proposta para o banco escolhido, junto aos documentos solicitados. Aguarde a análise de crédito.
● Para a aprovação, a instituição faz uma avaliação do imóvel antes.
● Assine o contrato, que será registrado em cartório.
● Após o registro, receba o crédito para a compra do imóvel e comece a pagar as prestações.

Antes de buscar financiamento imobiliário, negocie dívidas e cuide do seu score

Se você pretende solicitar um financiamento, para evitar recusas, é essencial preparar seu histórico financeiro.

Bancos avaliam fatores como renda, capacidade de pagamento, histórico de crédito e a nota no Serasa Score durante a análise. Manter o nome sem restrições e buscar um bom score pode aumentar as chances de aprovação e facilitar o acesso a melhores condições na hora de financiar um imóvel.

Organize sua vida financeira para realizar o sonho da casa própria com o Serasa Limpa Nome

Uma das condições para conseguir um financiamento é estar sem dívidas negativadas. Se você planeja comprar um imóvel e tem pendências, aproveite as condições de negociação do Serasa Limpa Nome e livre-se das dívidas.

O Serasa Limpa Nome é a maior plataforma de renegociação de dívidas do país, com descontos que podem chegar a 90%. O serviço é gratuito e a negociação pode ser feita em poucos minutos pelos canais oficiais da Serasa: site, aplicativo, WhatsApp (11) 99575-2096 ou Correios.

Celular mostrando a carteira digital Serasa

Consultar dívidas no CPF

SFH: entenda como funciona o Sistema Financeiro de Habitação

O Sistema Financeiro de Habitação é a principal ferramenta de financiamento imobiliário do Brasil. Conheça suas regras.

Assista | Comprar um imóvel: como conquistar a casa própria

O que é o Sistema Financeiro de Habitação (SFH)?