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O que é pacto marciano e qual sua função?

Conheça o instrumento legal que garante o pagamento da dívida de compra e venda de uma propriedade.

Publicado em: 17 de junho de 2024

Categoria CréditoTempo de leitura: 3 minutos

Texto de: Time Serasa

Empresário de terno em seu escritório mostrando uma apólice de seguro e apontando com uma caneta onde o segurado deve assinar. Apresentação do agente de seguros e consultoria de detalhes do seguro ao cliente.

Não é todo dia que se ouve falar em pacto marciano. Afinal, não é todo dia que se vende ou se compra um imóvel.

Neste artigo, entenda o que é e qual a função desse antigo instrumento do direito imobiliário brasileiro que serve, ainda hoje, para proteger devedores e credores. 

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O que é pacto marciano

O pacto marciano é uma espécie de acordo firmado entre devedores e credores em financiamentos imobiliários ou empréstimos com garantia de imóvel.

Em caso de falta de pagamento, esse instrumento determina a transferência do bem do devedor para o credor, desde que esteja descrito no contrato feito pela imobiliária ou banco.

No entanto, nesse processo, é acertado anteriormente um valor justo e real para o imóvel. Assim, a diferença obtida na compra e venda do bem é devolvida ao devedor após a quitação da dívida.

  • Ou seja, o pacto marciano tem duas características essenciais:
  •  
  • ●     avaliação prévia e determinação de preço justo/real do imóvel;
  • ●     devolução do excedente ao devedor após a venda do bem no valor de mercado corrente (valor atualizado, com a valorização incluída).


Sem essas duas condições, o pacto marciano não existe em um contrato de financiamento ou empréstimo com garantia.

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Qual a função do pacto marciano?

O pacto marciano é um instrumento de proteção que serve para assegurar que o credor receberá o valor devido, ao mesmo tempo que garante que o devedor terá seus direitos respeitados.

É, por isso, considerado um acordo justo e eficaz na proteção de operações como financiamentos e empréstimos com garantia.

Qual a diferença entre pacto marciano e pacto comissório?

O pacto comissório é muito semelhante ao pacto marciano. A diferença é que o pacto comissório autoriza a transferência ou a consolidação da propriedade do bem dado em garantia ao credor, sem que se faça a fixação prévia e justa do valor desse bem.

Além disso, o pacto comissório é uma prática proibida pela legislação brasileira, enquanto o pacto marciano tem respaldo legal no Brasil.

Pacto marciano é o mesmo que alienação fiduciária?

Não, pacto marciano não é o mesmo que alienação fiduciária. Alienar significa “transferir para alguém” e fidúcia significa “confiança”. Assim, alienação fiduciária significa “transferir para alguém em confiança”.

É um mecanismo utilizado sobretudo em operações de empréstimo com garantia, nas quais o consumidor deixa um bem atrelado ao contrato, como forma de garantir ao credor que o crédito será pago. Caso contrário, a instituição tem direito de tomar a posse do bem para cobrir a dívida. 

Quando o crédito tem uma garantia de pagamento, os juros ao consumidor costumam ser menores que os aplicados nos casos de crédito sem garantia.

Perguntas frequentes sobre pacto marciano

Confira outras dúvidas recorrentes relacionadas ao pacto marciano.

O que é o pacto de melhor comprador?

Pacto de melhor comprador é uma cláusula contratual inserida em contratos de compra e venda, sobretudo de imóveis, que estabelece que a venda somente será efetivada se, dentro de um prazo determinado, ninguém apresentar proposta superior àquela já acordada entre comprador e vendedor.

O que é pacto comissório e quando será vedado?

Pacto comissório é uma cláusula contratual inserida em contratos de garantia real, como penhor, hipoteca e anticrese, que autoriza o credor a ficar com o bem dado em garantia caso a dívida não seja paga no vencimento.

No entanto, o pacto comissório foi vedado no Brasil pelo Código Civil de 2002 (Lei nº 10.406/2002).

Assim, a vedação do pacto comissório se aplica aos contratos celebrados a partir de 2003 (contratos celebrados antes dessa data ainda podem conter o pacto comissório, mas sua validade deve ser analisada caso a caso com auxílio de um advogado).

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