Entenda o que é e como funciona a especulação imobiliária
Entenda toda a polêmica que envolve a especulação imobiliária. Afinal, ela é justa ou injusta? Saiba como funciona e as consequências.
Autor: Sara Moreira
Publicado em 27 de fevereiro de 2023
Neste conteúdo, vamos falar sobre um tema que causa controvérsia: especulação imobiliária.
Mesmo que esse termo seja visto como negativo, o primeiro fato a ser entendido é que essa atitude não é ilegal, ainda que possa causar consequências para a sociedade.
Portanto, entenda a seguir o que é especulação imobiliária, como funciona na prática e as consequências que ela provoca no desenvolvimento socioeconômico das cidades.
O que é especulação imobiliária?
Especulação imobiliária ocorre quando uma pessoa ou empresa compra um ou vários imóveis deixando-os sem uso, esperando que eles valorizem acima da média no futuro. Os imóveis podem ser casas, prédios, terrenos e salas comerciais.
Mas isso não é o mesmo que investir em imóveis? Não é o mesmo que comprar imóveis para morar ou alugar no futuro?
Não. Existe uma diferença entre investimentos em imóveis e especulação imobiliária.
Quando, por exemplo, uma pessoa compra um terreno para especular, ela deixa o terreno vazio esperando a valorização, que ocorre quando o poder público e/ou fatores externos entram em campo.
Ou seja: aquele terreno vazio, localizado distante do centro, comprado por um preço acessível, com o tempo pode se valorizar. Os motivos podem ser vários, como:
• melhorias no entorno, como construção de estação de metrô, posto de saúde etc.;
• melhoria na infraestrutura de serviços públicos, como iluminação;
• construções de prédios comerciais, restaurantes;
• chegada de moradores na região.
O proprietário do terreno, portanto, precisou apenas comprar o imóvel, deixando-o parado na espera pela valorização do solo urbano – o que pode ou não acontecer.
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Como funciona a especulação imobiliária?
Vimos que na especulação imobiliária o lucro que o proprietário do imóvel tem não é por causa de melhorias ou investimentos realizados no próprio imóvel, mas por fatores externos, como valorização da região.
Isso ocorre porque o preço de um imóvel também é influenciado por esses outros fatores, como já dissemos.
À medida que infraestrutura e urbanização, por exemplo, chegam a áreas vazias, cresce a procura por imóveis para alugar ou comprar. É algo comum.
Imagine, por exemplo, uma região afastada do centro da cidade e que, aos poucos, vai sendo povoada. Caso o poder público invista em boa infraestrutura, quanto mais pessoas procuram viver ou trabalhar na região, mais a área se valoriza.
Nesse caso, quem tem propriedades ali – compradas com o objetivo de especular, de aguardar por essa valorização – tende a receber ofertas de compra ou aluguel, fazendo com que o preço do imóvel ou terreno suba.
Por outro lado, a especulação imobiliária também diz respeito ao risco. Afinal, pode ser que não haja crescimento nem investimentos em melhorias no entorno. Pode até mesmo ocorrer a desvalorização do imóvel, efeito contrário ao esperado inicialmente.
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Especulação imobiliária: consequências
De modo geral, a especulação imobiliária parece ser uma boa oportunidade de investimento com potencial de retorno acima da média.
Porém, também existe outro lado, justamente a parte que gera controvérsias e discussões.
A especulação imobiliária pode gerar problemas para as cidades, principalmente as de médio e grande porte.
O primeiro deles é a falta de uso social dos imóveis e terrenos em lugares que já têm potencial, mas que não são vendidos – seja porque os proprietários querem ainda mais valorização, seja porque os preços ficaram inviáveis para a compra ou aluguel.
Por causa da alta valorização desses imóveis, grande parte da população não tem recursos financeiros para comprá-los. O resultado pode ser a migração dessas pessoas para áreas ainda mais distantes. Em outras palavras, a população mais pobre fica mais marginalizada, pois se vê obrigada a procurar locais mais distantes das regiões centrais.
Nesse sentido, podemos dizer que a especulação imobiliária se autoalimenta: com as pessoas indo para lugares cada vez mais distantes do centro em busca de moradias a preços mais acessíveis, o poder público também precisa levar essa infraestrutura para novos lugares. Isso valoriza ainda mais os imóveis dos especuladores, pois nesses novos lugares também pode haver especulação.
A controvérsia está justamente aí: mesmo que a especulação imobiliária não seja ilegal – afinal, não há problemas em comprar imóveis e terrenos na esperança de se valorizarem com o tempo –, essa valorização privada só ocorre por causa de investimentos públicos.
Para conter essa situação, algumas cidades acabam aumentando o valor dos impostos de imóveis e terrenos vazios.
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Especulação imobiliária e bolha imobiliária são a mesma coisa?
Não. Na especulação imobiliária, os proprietários dos imóveis ficam aguardando a valorização externa para que no futuro vendam ou aluguem a um preço acima da média.
A bolha imobiliária ocorre quando há vários investimentos em imóveis para ocupação imediata, mas eles sofrem aumento constante e artificial nos preços, ou seja, esses aumentos não se justificam porque não refletem a realidade econômica da região.
Por isso, se existem muitos imóveis com preços altos demais, uma hora essa bolha tende a estourar, já que as pessoas não conseguirão pagar por eles – obrigando o mercado a ter uma queda brusca nos preços.
E então, dúvidas respondidas sobre o tema? No próximo post, confira qual pontuação do Score é boa para financiar um imóvel.
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