Histórico de pagamento: o que é e como influencia o crédito
Histórico de pagamento: o que é e como influencia o créditoData de publicação 20 de outubro de 202612 minutos de leitura
Como funciona a multa por atraso de aluguel
A Lei do Inquilinato não fixa um percentual de multa. É o contrato, dentro dos limites aceitos pela Justiça, que define o custo do atraso.
Atualizado em: 16 de outubro de 2026
Categoria Consultar ScoreTempo de leitura: 21 minutosTexto de: Time Serasa
Um imprevisto no orçamento pode empurrar o pagamento do aluguel para depois do vencimento, e a primeira dúvida é quanto isso vai custar. A multa por atraso de aluguel é a penalidade prevista no contrato de locação para quem paga depois da data combinada. Ela é cobrada junto com os juros de mora e, quando o contrato prevê, com a correção monetária do valor.
Decisões judiciais consideram válida a multa de 10% sobre o aluguel quando ela está no contrato. O limite de 2% do Código de Defesa do Consumidor (CDC, art. 52, §1º) não vale para a locação de imóveis. Já os juros de mora seguem a taxa do contrato e aumentam a cada dia de atraso.
Assista | Não assine um contrato de aluguel antes de ver isso!
Há um valor padrão estipulado para multa por atraso de aluguel?
Não. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) não define um percentual, e o valor da multa é o que locador e inquilino combinaram no contrato. O que a legislação e os tribunais estabelecem são limites para essa cobrança, explicados mais adiante.
A conta envolve duas cobranças com regras diferentes, a multa de mora e os juros de mora, como mostra a tabela.
| Multa de mora | Juros de mora | |
|---|---|---|
| Como é calculada | Percentual fixo sobre o aluguel em atraso | Percentual proporcional ao tempo de atraso |
| Quando incide | Uma vez, a partir do dia seguinte ao vencimento | A cada dia em que o valor fica em aberto |
| De onde vem | Cláusula do contrato de locação | Taxa do contrato; sem taxa no contrato, taxa legal do Código Civil (art. 406) |
| Muda com o tempo? | Não | Sim, cresce enquanto o aluguel não é pago |
Os exemplos a seguir consideram um aluguel de R$ 1.000 pago com um mês de atraso. O contrato prevê multa de 10% e juros de mora de 1% ao mês.
Cálculo dos juros moratórios
Os juros de mora do exemplo são aplicados sobre o valor do aluguel. Para um mês de atraso, a conta fica assim:
- ● juros = valor do aluguel x taxa de juros;
- ● juros = R$ 1.000 x 0,01;
- ● juros = R$ 10.
Cálculo do valor da multa
A multa é calculada uma única vez sobre o aluguel em atraso, com o percentual previsto no contrato:
- ● multa = valor do aluguel x percentual da multa;
- ● multa = R$ 1.000 x 0,10;
- ● multa = R$ 100.
Soma do valor dos juros moratórios com o valor da multa
- ● encargos = juros + multa;
- ● encargos = R$ 10 + R$ 100;
- ● encargos = R$ 110.
Com um mês de atraso, o inquilino do exemplo paga R$ 1.110, ou seja, o aluguel de R$ 1.000 mais R$ 110 de encargos. Se o contrato prever correção monetária, o índice do período também entra na conta. Pode ser, por exemplo, o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Quando o contrato não indica um índice, o Código Civil manda aplicar o IPCA (art. 389).
Quando o atraso se estende por vários meses, cada aluguel vencido recebe a própria multa, cobrada uma vez sobre aquele mês. Os juros, calculados de forma simples neste exemplo, somam 1% por mês sobre cada aluguel em aberto. Um aluguel atrasado há cinco meses acumula 5% de juros (R$ 50), além da multa de R$ 100.
Como calcular multa de atraso de aluguel quando o atraso é de poucos dias
Quando o pagamento atrasa poucos dias, a multa continua integral, mas os juros são proporcionais aos dias de atraso. No exemplo abaixo, o aluguel de R$ 1.500 vence no dia 10 e é pago no dia 20. O contrato prevê multa de 10% e juros de mora de 1% ao mês.
Multa: R$ 1.500 x 10% = R$ 150.
Juros por dia: 1% ao mês dividido por 30 dias, cerca de 0,033% ao dia.
Juros dos 10 dias: R$ 1.500 x (1% ÷ 30) x 10 = R$ 5.
Total a pagar: R$ 1.500 + R$ 150 + R$ 5 = R$ 1.655
O exemplo usa juros simples e o mês comercial de 30 dias. Se o contrato definir outra forma de cálculo, é ela que vale.
Passo a passo para o inquilino não ser cobrado indevidamente
Conferir a cobrança antes de pagar ajuda a identificar valores que não estão no contrato.
Leia o contrato e anote a data de vencimento, o percentual da multa, a taxa de juros de mora e o índice de correção.
Calcule a multa e os juros com base nesses percentuais e nos dias de atraso, como no exemplo acima.
Compare o resultado com o boleto ou a cobrança recebida. Se houver percentuais acima do contrato, peça a memória de cálculo e entenda como identificar juros abusivos.
Fale com a imobiliária ou com o locador antes do próximo vencimento para combinar a forma de pagamento.
Peça recibo discriminado do valor pago, um direito previsto no art. 22, VI, da Lei do Inquilinato.
Acompanhe o Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) e o Serasa Score até a quitação, para confirmar que não há negativação ligada ao aluguel.
A imobiliária pode cobrar multa de 10% ou 20% por atraso de aluguel?
A multa de 10% pode ser cobrada se estiver no contrato. Já a multa de 20% pode ser contestada na Justiça. Há decisões que aplicam o art. 9º da Lei de Usura (Decreto 22.626/1933), segundo o qual a cláusula penal não pode passar de 10% da dívida.
Além disso, o art. 413 do Código Civil permite que o juiz reduza a penalidade quando o valor for manifestamente excessivo. Por isso, um percentual acima de 10% fica sujeito a questionamento, mesmo quando está no contrato assinado. Como os tribunais têm entendimentos diferentes sobre o tema, a orientação de um advogado ou da Defensoria Pública ajuda a avaliar cada caso.
A Lei do Inquilinato e os limites legais impostos aos locadores
Mesmo sem fixar o valor da multa, a Lei do Inquilinato traz regras que limitam o que o locador pode exigir do inquilino:
- ● cobrar quantia além do aluguel e dos encargos permitidos é contravenção penal (art. 43, I);
- ● o aluguel não pode ser cobrado antecipadamente, salvo na locação sem garantia e na locação para temporada (arts. 20 e 42);
- ● o locador deve fornecer recibo discriminado dos valores pagos, sem quitação genérica (art. 22, VI).
Código de Defesa do Consumidor e aluguel
O limite de 2% para a multa de mora previsto no CDC vale para relações de consumo. Para o Superior Tribunal de Justiça (STJ), o CDC não se aplica aos contratos de locação regidos pela Lei do Inquilinato. Por isso, a multa do aluguel segue o contrato e os limites da Lei de Usura e do Código Civil.
A partir de que momento começa a multa?
A multa pode ser cobrada a partir do dia seguinte ao vencimento previsto no contrato. O pagamento feito até o vencimento não gera multa. A partir do dia seguinte, a multa prevista no contrato já pode ser cobrada, uma vez sobre cada aluguel em atraso.
O contrato de aluguel é o documento que estabelece as regras da relação entre locador e locatário. Ler as cláusulas de multa, juros e vencimento antes de assinar evita surpresas na primeira cobrança em atraso.
O que acontece se atrasar o aluguel 10 dias?
Com 10 dias de atraso, o inquilino já deve a multa do contrato, os juros de mora desses dias e a correção monetária, quando prevista. A Lei do Inquilinato não fixa um número mínimo de dias de atraso para que o locador tome outras medidas. Entre elas, o locador pode:
- ● cobrar o valor do inquilino e, se houver, do fiador;
- ● pedir a inclusão da dívida no cadastro de inadimplentes, o que negativa o CPF depois de um comunicado prévio ao consumidor;
- ● levar a dívida a protesto em cartório;
- ● entrar com ação de despejo por falta de pagamento (art. 9º, III, da Lei do Inquilinato).
Resolver o atraso nos primeiros dias limita os juros acumulados e reduz o risco dessas medidas.
Quando começa a ação de despejo?
A ação de despejo por falta de pagamento pode ser proposta logo após o vencimento não pago, sem prazo mínimo de atraso. O artigo 59 da Lei do Inquilinato define o rito da ação e os casos de liminar para desocupação em 15 dias. Na falta de pagamento, essa liminar é possível quando o contrato não tem garantia, como fiador, caução ou seguro-fiança. O locador também precisa prestar caução de três meses de aluguel.
Mesmo com a ação em andamento, o inquilino e o fiador podem evitar a rescisão. Para isso, depositam em juízo o débito atualizado em até 15 dias contados da citação (art. 62, II). O valor inclui aluguéis vencidos, multas, juros de mora, custas e honorários do advogado do locador, de 10% se o contrato não fixar outro percentual. Esse direito não vale para quem já o usou nos 24 meses anteriores à ação.
Se a ação for julgada procedente, o prazo para desocupação voluntária nos casos de falta de pagamento é de 15 dias (art. 63, §1º). Além da falta de pagamento, a locação também pode ser desfeita por infração legal ou contratual, como sublocar o imóvel sem autorização do locador.
Leia também | Como funciona uma ação de despejo por falta de pagamento? Entenda!
Como renegociar o valor?
A renegociação é feita diretamente com a imobiliária ou com o proprietário do imóvel. Quanto antes ela acontece, menor é o valor de juros acumulado. O artigo 18 da Lei do Inquilinato permite que as partes combinem um novo valor de aluguel e mudem a cláusula de reajuste.
Na conversa com a imobiliária ou o locador, algumas propostas podem facilitar o acordo:
- ● avisar sobre o atraso antes do vencimento ou logo no primeiro dia, com a data provável de pagamento;
- ● propor o parcelamento do valor em atraso junto com os próximos aluguéis;
- ● pedir a redução da multa em troca do pagamento imediato do aluguel e dos juros;
- ● registrar o acordo por escrito, com valores, datas e forma de pagamento.
Antes de pagar o acordo, convém confirmar se a conta ou a chave Pix é do locador ou da imobiliária, pois existem casos de golpe do aluguel.
Depois do acordo, reorganizar o orçamento ajuda a manter os próximos aluguéis em dia. Separar as contas fixas e variáveis mostra quanto da renda já está comprometido todo mês. O hábito de organizar a vida financeira também facilita priorizar a moradia entre as despesas.
Multa por atraso de aluguel afeta o score?
A multa por atraso de aluguel pode afetar a pontuação de crédito se o atraso levar à negativação da dívida. Isso acontece quando o locador ou a imobiliária pede a inclusão do CPF no cadastro de inadimplentes.
A pontuação de crédito calculada pela Serasa é o Serasa Score, e cada birô de crédito tem o próprio método. No Serasa Score, os fatores e seus pesos são:
- ● hábitos de pagamento (29%);
- ● experiência e relacionamento com o crédito (24%);
- ● dívidas (21%);
- ● busca por crédito (12%);
- ● informações cadastrais (8%);
- ● contratos (6%).
Ter uma pontuação baixa pode dificultar a obtenção de crédito, a aprovação em financiamentos imobiliários e até mesmo o aluguel de imóveis.
Como a inadimplência no aluguel pode dificultar um futuro financiamento
Na análise de um financiamento imobiliário, a instituição financeira consulta o histórico de crédito do CPF. Uma negativação ativa tende a pesar contra o pedido. Cada instituição tem critérios próprios, que podem ou não incluir o Serasa Score, e a decisão final é sempre dela.
Depois de quitada, a dívida do aluguel deixa de afetar negativamente a pontuação. Pela Súmula 548 do STJ, cabe ao credor excluir o registro do cadastro de inadimplentes em até cinco dias úteis após o pagamento integral. O histórico de crédito também entra na avaliação de um novo contrato de locação.
Leia também | O que as imobiliárias consultam na análise de crédito para alugar?
Monitore ativamente a sua pontuação de crédito com o Serasa Score
Acompanhar o Serasa Score permite conferir se alguma dívida, inclusive a do aluguel, foi negativada e quais fatores influenciam a pontuação. O cadastro na plataforma da Serasa é gratuito.
Baixe o aplicativo da Serasa para Android ou iOS, ou acesse o site.
Entre com CPF e senha. Se ainda não tiver cadastro, é só criar um de forma gratuita.
Na tela inicial, procure a seção do Serasa Score e clique sobre a pontuação para conferir mais detalhes.
Pronto! Agora é possível acompanhar a pontuação e entender os fatores que podem influenciar o Serasa Score.
Por que a declaração de adimplência condominial é importante para o inquilino?
A declaração de adimplência condominial mostra se a unidade alugada tem débitos com o condomínio. Para o inquilino, ela ajuda a separar o que é responsabilidade dele do que cabe ao proprietário.
Pela Lei do Inquilinato, o inquilino paga as despesas ordinárias de condomínio, como limpeza e manutenção das áreas comuns (art. 23, XII). O proprietário arca com as extraordinárias, como obras estruturais e fundo de reserva (art. 22, X). Rateios de saldo devedor de períodos anteriores ao início da locação também não podem ser cobrados do inquilino (art. 23, §1º, h).
Se o proprietário deixar de pagar a parte que cabe a ele, a dívida fica ligada ao próprio imóvel. Pelo Código Civil (art. 1.345), quem adquire a unidade responde pelos débitos do antigo dono com o condomínio. Pedir a declaração antes de assinar o contrato, e de tempos em tempos durante a locação, dá mais segurança a quem mora no imóvel.
O Serasa Score é uma das principais pontuações de crédito do mercado e reflete o histórico financeiro do consumidor. Quanto maior a pontuação, maior são as chances de conseguir um empréstimo, financiamento ou cartão de crédito.
Perguntas frequentes sobre multa por atraso de aluguel
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