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Como funciona uma ação de despejo por falta de pagamento? Entenda

Entenda o que é uma ação de despejo por falta de pagamento, quando ela pode ser aplicada e o que o inquilino pode fazer nessa situação.

Foto elaine ortiz
Publicado em: 27 de janeiro de 2022.

Em algumas situações, o proprietário de um imóvel pode retirar o locatário com uma ação de despejo por falta de pagamento. Mas você sabe como isso funciona? É o que vamos explicar neste conteúdo.

O que é uma ação de despejo por falta de pagamento?

A ação de despejo é um processo judicial em que o proprietário de um determinado imóvel pode retirar um locatário inadimplente em um prazo estipulado pela Justiça. Esse direito está previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

Como funciona o processo?

Se mesmo depois de muitas conversas não foi possível resolver o problema entre proprietário e inquilino, o dono do imóvel deve buscar um advogado especialista em Direito Imobiliário para formalizar a ação de despejo.

O locador deve apresentar um motivo relevante e documentos que comprovem a situação, como comprovantes dos pagamentos em atraso, provas do descumprimento de cláusulas, registro de conversas, entre outros. Além disso, também é preciso ter em mãos o contrato de aluguel, documentos pessoais e a escritura do imóvel.

O próximo passo é com o advogado, que recorre à Justiça para exigir a saída do inquilino. Então, todos aguardam a decisão. Se ela for favorável ao proprietário, o inquilino é notificado e tem até 30 dias para desocupar o local, mas ele ainda pode recorrer da decisão.

O que pode gerar uma ação de despejo?

Normalmente uma ação de despejo é solicitada quando acontece a falta de pagamento do aluguel, mas outras situações também podem ocorrer:

Ação de despejo por falta de pagamento

Com um dia de atraso no pagamento do aluguel ou das contas previstas em contrato de locação, como condomínio, IPTU, luz, água e gás, o proprietário já pode pedir o despejo.

Ação de despejo para uso próprio

O locador tem o direito de entrar com uma ação de despejo da casa ou apartamento caso seja para uso próprio, destinado para fim residencial ou comercial. Ele também pode acionar a medida para que cônjuge, pais, avós, filhos e netos façam uso residencial do local, desde que não tenham imóvel no nome deles.

Ação de despejo por permanência

Se o contrato de locação terminar sem possibilidade de extensão ou renovação e o locatário se negar a sair do imóvel, o dono do imóvel pode entrar com um processo de despejo para reaver o local.

Ação de despejo por reparos urgentes

Quando o imóvel precisar de reparos urgentes e que não podem ser feitos com o inquilino habitando o local, ou quando ele se recusar a permitir obras no apartamento ou casa, o proprietário também pode entrar com a ação de despejo na lei.

Quanto tempo demora uma ação de despejo e quanto custa?

Se você é proprietário de imóvel e quer dar início a uma ação de despejo por falta de pagamento ou qualquer outro motivo entre os apresentados, é melhor ter calma: esse é um processo lento, que pode levar até alguns meses para que a Justiça tome uma decisão. Se o morador apresentar qualquer tipo de defesa, o prazo se arrasta ainda mais.

Não é possível falarmos sobre um tempo exato, porque esse prazo depende da Comarca e Tribunal. Para se ter uma ideia, em São Paulo, um processo em primeira instância leva de seis a 12 meses para ser concluído. Já na segunda instância, entre oito e 15 meses.

Muitos donos de imóveis entram com uma liminar justamente para resolver o processo mais rapidamente, uma vez que leva apenas alguns dias para ser analisada por um juiz.

Porém, ela sai cara: é preciso fazer um depósito em juízo no valor equivalente a três meses de aluguel. Se o proprietário vencer a ação, é possível reaver o dinheiro.

Existem também os custos com o serviço judiciário (as custas judiciais), que variam caso a caso. O pagamento é feito antecipadamente e o reembolso é feito após o término do processo pela parte que perder. Se comprovado que não há condições financeiras para tal, o pagamento é exonerado.

Como evitar a ação de despejo

Para não sofrer uma ação de despejo, você precisa, basicamente, cumprir três regras: pagar o aluguel em dia, respeitar as condições previstas em contrato e deixar o imóvel após o período de vigência do contrato ou a pedido do proprietário.

Mas se você tentou e por algum motivo não conseguiu evitar a ação de despejo, saiba que ainda pode negociar o valor mensal com o proprietário do imóvel. Se a ação ocorrer por inadimplência, após a notificação do proprietário, você tem 15 dias para realizar o pagamento dos valores atrasados.

Se o aluguel estiver em dia ou as alegações do locador forem falsas, o inquilino pode apresentar provas para se defender dentro do prazo de 15 dias depois de receber a notificação. O ideal é que você conte com um advogado com experiência em direito imobiliário para auxiliar durante o processo.

Busque um local que caiba no orçamento

A melhor maneira de evitar que esse tipo de situação aconteça com você é encontrar um local que combine com o seu orçamento e estilo de vida, ou seja, com um aluguel que você possa pagar sem muito aperto.

Outra iniciativa importante é formar uma reserva de emergência para garantir que, em meses de dificuldade, você tenha o valor necessário para custear pelo menos os seus custos fixos. O que os especialistas recomendam é que cada indivíduo tenha, nessa reserva, o valor equivalente a seis meses de custos fixos.

Então, se as suas despesas fixas giram em torno de R$ 1.200 por mês, por exemplo, o ideal é que você guarde em torno de R$ 7.200. Para quem não tem nada, isso pode parecer inalcançável, mas lembre-se que você irá juntar isso aos poucos — e mesmo que você não tenha sua reserva de emergência completa, ter algum valor é melhor do que nada e já pode te trazer alguma tranquilidade.

Lembre-se: além de evitar problemas como uma ação de despejo por falta de pagamento, manter o aluguel e as demais contas em dia ajuda você a conquistar um bom perfil de crédito

perante as instituições financeiras e outras empresas que consultarem seu nome. Tudo isso ainda pode garantir um score alto para ter acesso a crédito com mais facilidade.

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