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O que é crédito imobiliário?

Entenda como funciona a modalidade de empréstimo especial para quem quer comprar ou reformar a casa própria.

Atualizado em: 30 de outubro de 2023

Categoria Consultar ScoreTempo de leitura: 10 minutos

Texto de: Time Serasa

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Crédito imobiliário é uma modalidade de empréstimo oferecida por instituições financeiras para compra, construção ou reforma de imóveis residenciais ou comerciais. Confira neste artigo o que é crédito imobiliário, como funciona e o que fazer para ter acesso a esse recurso.

Para facilitar o entendimento, este artigo utiliza os termos crédito imobiliário e financiamento imobiliário como sinônimos, já que eles são usados para se referir à mesma coisa: um empréstimo para adquirir um imóvel.

Assista | Quais os documentos necessários para fazer financiamento imobiliário

Como funciona o crédito imobiliário

O crédito imobiliário é oferecido por várias instituições financeiras e, apesar de cada uma ter condições próprias de negociação, o passo a passo acontece de forma semelhante em todas.

Conheça as etapas principais do processo de contratação do crédito imobiliário:

  • ●     Para ter acesso a essa linha de crédito é necessário ser maior de 18 anos, ter comprovação de renda e não ter restrições junto a entidades financeiras. Ou seja, o CPF da pessoa não pode estar negativado.
  • ●     A instituição faz uma análise criteriosa do comprador que financiará o bem. Isso porque o banco precisa se certificar da capacidade de pagamento da dívida.
  • ●     Após aprovar o crédito, os bancos partem para outra avaliação importante: a do bem que será financiado. Para isso, exigem uma série de documentos sobre o imóvel e sobre o vendedor. Afinal, esse imóvel ficará em posse do banco, alienado ao contrato, até a quitação completa da dívida (às vezes por prazos de até 35 anos).
  • ●     Como são muitos documentos, a análise de todo o material leva certo tempo. O banco só liberará o crédito se todas as documentações estiverem em ordem, sem processos nem dívidas.
  • ●     Com a documentação aprovada, o próximo passo é o banco pagar ao vendedor o valor total negociado. A partir desse momento, o comprador deverá pagar ao banco uma mensalidade, com uma taxa de juros pré-estabelecida.
  • ●     O contrato sempre precisa ser registrado também em cartório.

O que se paga em um financiamento imobiliário

O valor mensal e o período determinado em contrato para quitação variam de acordo com o total do crédito, com a instituição e com a escolha do comprador.

Nas parcelas do financiamento estão embutidos, além da amortização (que é o pagamento do dinheiro emprestado pela instituição financeira), juros, seguro de vida e invalidez permanente, seguro de danos físicos ao imóvel e taxas administrativas.

Quanto aos sistemas de amortização, existem três sistemas principais:

  • ●     Sistema de Amortização Constante (SAC): as parcelas são decrescentes e o saldo devedor diminui fixamente a cada pagamento.
  • ●     Sistema Francês de Amortização: também conhecido como Tabela Price. As parcelas são fixas, mesmo com o valor da amortização aumentando e as taxas diminuindo.
  • ●     Sistema de Amortização Crescente (SACRE): as parcelas aumentam de acordo com o tempo de financiamento.


Leia também | Qual Score é bom para financiamento?

Financiamento imobiliário e crédito com garantia de imóvel são a mesma coisa?

Não. Trata-se de modalidades distintas. No crédito com garantia de imóvel, um imóvel é deixado como garantia em um empréstimo pessoal. Diferentemente do financiamento, esse crédito pode ser usado para qualquer fim e o imóvel serve como garantia de pagamento.

Num financiamento imobiliário, o crédito tem fim específico: precisa necessariamente ser usado para adquirir, construir ou reformar um imóvel.

Tipos de sistemas de financiamento imobiliário

Existem dois modelos de financiamento imobiliário:

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O SFH tem o valor máximo de crédito estipulado em 90% do preço do imóvel e a prestação só poderá comprometer até 30% da renda mensal do cliente. Esse modelo só pode ser oferecido para pessoa física. O prazo para pagamento não poderá passar de 420 meses, ou seja, 35 anos. As parcelas são formadas pelo valor mensal do financiamento mais as taxas de juros e a TR (Taxa Referencial).

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Esse modelo pode ser oferecido para pessoas físicas ou jurídicas. O crédito varia entre 80% e 90% do preço total do imóvel e o prazo para pagamento também é de 35 anos, mas os juros costumam ser mais altos que os aplicados pelo SFH.

Vale a pena fazer um financiamento imobiliário?

Contratar um crédito imobiliário é uma decisão que precisa ser avaliada com cuidado e levar em conta a capacidade financeira e o planejamento pessoal.  

A principal vantagem de fazer um financiamento para adquirir uma moradia é poder morar imediatamente na propriedade, mesmo sem ter o valor total que deverá ser pago pelo imóvel. O dinheiro que seria encaminhado ao aluguel passa a pagar o financiamento – e em alguns casos isso pode ser um bom negócio.

Por outro lado, fazer uma dívida tão alta, por um prazo tão longo, pode não ser a melhor escolha para muitas pessoas. Educadores financeiros costumam defender o aluguel como uma opção mais vantajosa em alguns cenários, como nos casos em que a parcela do financiamento é muito alta ou quando a pessoa precisa de mais mobilidade na atual etapa da vida, para poder mudar de casa sem tanta burocracia.

Leia também | Alugar ou financiar: o que vale mais a pena?

Empréstimo pessoal pode ser alternativa ao financiamento

Se o financiamento não se apresentar como a melhor opção ou até mesmo for negado por alguma razão, é possível simular a contratação de um empréstimo pessoal. Essa modalidade pode ser contratada, por exemplo, para fazer melhorias na casa ou para qualquer outro fim.

O Serasa Crédito é uma plataforma que pesquisa várias ofertas de crédito e empréstimo pessoal, de acordo com o perfil do consumidor.

Disponível de forma online e gratuita nos canais oficiais da Serasa, o serviço busca e compara rapidamente as melhores opções. Havendo ofertas para seu CPF, a contratação* leva poucos minutos. Confira o passo a passo:

  • ●     Acesse o Serasa Crédito via site ou app (Android e na iOS) e faça login ou cadastro.
  • ●     Atualize seu perfil para melhores alternativas.
  • ●     Confira o serviço desejado: cartão, empréstimo ou conta digital.
  • ●     Compare as opções sugeridas.
  • ●     Escolha e finalize a contratação em minutos após aprovação.


*A análise de crédito é feita por parceiros; sem garantia de aprovação. Pesquise quantas vezes quiser, grátis e sem afetar o Serasa Score.

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