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Como financiar um apartamento: passos e dicas importantes

Descubra como financiar um apartamento com segurança. Veja opções, documentos necessários e dicas para melhorar o score e conseguir aprovação no financiamento.

Atualizado em: 14 de julho de 2025

Categoria CréditoTempo de leitura: 13 minutos

Texto de: Time Serasa

Corretor imobiliário entregando amostra de casa ao cliente, contrato de financiamento imobiliário. Contrato de compra e venda de imóvel. Contrato de seguro residencial, conceito de financiamento imobiliário. Imóveis, cliente

Se você está em busca de um imóvel próprio e quer entender como financiar um apartamento, saiba que esse processo envolve planejamento financeiro, organização dos documentos e conhecimento das opções disponíveis no mercado.

Além disso, conseguir a aprovação do financiamento depende da sua saúde financeira e do cuidado ao seguir cada etapa.

Neste artigo, vamos explicar, de forma prática e clara, como funciona o financiamento de apartamento, quais os documentos exigidos, os erros que você deve evitar e muito mais. Confira!

Assista | Documentos necessários para financiamento imobiliário - Serasa Ensina

Diferença entre financiamento e consórcio imobiliário

  • Antes de falar sobre como financiar um apartamento, é importante entender as diferenças entre financiamento e consórcio imobiliário, pois são duas alternativas para conquistar a casa própria.
  •  
  • Financiamento imobiliário é uma linha de crédito oferecida por bancos e instituições financeiras. Nesse caso, o banco paga o valor do imóvel à vista para o vendedor, e você assume uma dívida parcelada com o banco, que inclui juros e encargos.
  •  
  • Consórcio imobiliário funciona como uma poupança coletiva. Um grupo de pessoas contribui mensalmente com um valor determinado, e, a cada mês, um ou mais participantes são contemplados por sorteio ou lance, recebendo a carta de crédito para comprar o imóvel.

 

  • Além disso:
  •  
  • ●     Financiamento imobiliário: dá acesso imediato ao imóvel, mas com cobrança de juros.

●     Consórcio imobiliário: não há cobrança de juros, mas é necessário aguardar ser contemplado, o que pode levar meses ou anos.

 

A escolha entre financiamento e consórcio deve considerar seu nível de urgência e capacidade financeira. Neste artigo, vamos focar exclusivamente no financiamento imobiliário.

Tipos de financiamento imobiliário

Para saber como financiar um apartamento, é importante conhecer os diferentes tipos de financiamento imobiliário.

Confira:

Tipo de FinanciamentoCaracterísticas Principais Observações
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)- Imóveis de até R$ 1,5 milhão; - Uso do FGTS permitido; - Taxas de juros controladas pelo governo. - Imóvel residencial, geralmente de uso próprio.Ideal para quem quer comprar o primeiro imóvel e usar o FGTS como parte do pagamento.
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)- Sem limite de valor do imóvel; - Taxas de juros variáveis conforme o mercado; - Pode ser utilizado por pessoas jurídicas.Indicado para imóveis comerciais ou de alto padrão. Mais flexível, porém com juros geralmente maiores.
Minha Casa Minha Vida - Voltado para famílias de baixa e média renda; - Taxas de juros reduzidas conforme a renda; - Possibilidade de subsídios; - Financiamento sem entrada em alguns casos.Excelente opção para quem busca financiar um apartamento pela Caixa com condições sociais.
Financiamento direto com a construtora- Parcelamento negociado diretamente com a construtora; - Menos burocracia inicial; - Possibilidade de negociar sem entrada ou parcelar a entrada; - Após entrega do imóvel, pode ser necessário quitar ou financiar o saldo.Recomendado para imóveis na planta. Exige planejamento para o momento da entrega das chaves.

Leia também | Como consultar Score para financiamento: entenda

Como financiar um apartamento na planta

O financiamento de um apartamento na planta funciona de maneira diferente do financiamento de um imóvel pronto.

Normalmente, a compra é feita em duas etapas: primeiro, o pagamento direto para a construtora enquanto o imóvel está em construção; depois, o financiamento do saldo devedor por meio de um banco.

Etapa 1 – Pagamento durante a obra

Durante o período de construção, a construtora costuma oferecer o parcelamento da entrada ou de parte do valor do imóvel. Essas parcelas são pagas diretamente para a construtora, sem necessidade de financiamento bancário nessa fase.

Exemplo: imagine que o apartamento custe R$ 300.000. A construtora pode solicitar uma entrada de 10% (R$ 30.000), que pode ser parcelada durante os dois anos de obra.

Etapa 2 – Financiamento do saldo devedor

Quando o imóvel está pronto para ser entregue, o comprador precisa quitar o valor restante. É nesse momento que ocorre o financiamento com um banco, como a Caixa Econômica Federal ou outras instituições.

  • Nesse ponto, o processo é semelhante ao financiamento de um imóvel pronto:
  •  
  • ●     você escolhe o banco;
  • ●     apresenta a documentação necessária;
  • ●     o banco faz a análise de crédito e a avaliação do imóvel;
  • ●     se aprovado, o financiamento é liberado e o saldo devedor é quitado.

Posso financiar 100% de um apartamento na planta?

Em alguns casos, especialmente em programas habitacionais como o Minha Casa Minha Vida, é possível financiar um apartamento sem entrada, ou seja, com 100% do valor financiado.

Porém, isso depende da sua renda, do programa escolhido e da política da construtora.

Vantagens de financiar um apartamento na planta

  • ●     Preços geralmente mais acessíveis do que dos imóveis prontos;
  • ●     Maior prazo para se organizar financeiramente durante a obra;
  • ●     Possibilidade de personalizar alguns acabamentos;
  • ●     Valorização do imóvel até a entrega.

Cuidados ao financiar um apartamento na planta

  • ●     Verifique a reputação da construtora;
  • ●     Leia atentamente o contrato de compra e venda;
  • ●     Planeje-se para o financiamento do saldo devedor após a entrega;
  • ●     Considere possíveis atrasos na obra.

Como financiar um apartamento pronto (novo ou usado)

Financiar um apartamento pronto, seja novo ou usado, é o caminho mais comum para quem deseja conquistar a casa própria sem ter que esperar pela conclusão de uma obra.

Nesse caso, o imóvel já está finalizado e disponível para moradia imediata, o que torna o processo mais ágil.

O processo de financiamento de um apartamento pronto segue etapas semelhantes ao financiamento de outros imóveis, com algumas particularidades importantes:

  1. Escolha do imóvel

    O primeiro passo é pesquisar e escolher o apartamento que deseja comprar. Pode ser um imóvel novo, recém-entregue pela construtora, ou um imóvel usado, comprado do proprietário atual.


  2. Simulação e escolha do banco

    Após definir o imóvel, é fundamental fazer simulações de financiamento em diferentes bancos. Instituições como Caixa Econômica Federal, Santander, Itaú e Bradesco oferecem opções para quem busca entender como financiar um apartamento pronto.

    Compare:

    ●     Taxas de juros;

    ●     Prazos de pagamento;

    ●     Condições específicas (uso do FGTS, subsídios, etc.);

    ●     Possibilidade de financiamento com ou sem entrada.


  3. Análise de crédito e documentação

    Com o banco escolhido, é hora de apresentar a documentação exigida, como comprovante de renda, documentos pessoais e dados do imóvel. O banco fará uma análise da sua capacidade de pagamento e do histórico do imóvel.


  4. Avaliação do imóvel

    O banco realiza uma vistoria técnica e avalia o valor de mercado do apartamento. Essa etapa é obrigatória para garantir que o valor solicitado no financiamento corresponda ao preço justo do imóvel.


  5. Assinatura do contrato e registro

    Com tudo aprovado, é feita a assinatura do contrato de financiamento. Em seguida, o contrato deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Somente após esse registro o financiamento é oficialmente liberado.


  6. Pagamento ao vendedor e início das parcelas

    O banco paga o valor do imóvel ao vendedor e você assume o compromisso de quitar as parcelas do financiamento conforme o contrato.

É possível financiar 100% de um apartamento pronto?

Sim, em alguns casos, principalmente para imóveis enquadrados em programas habitacionais, pode ser possível financiar um apartamento sem entrada. No entanto, em financiamentos tradicionais, os bancos costumam exigir uma entrada que varia de 10% a 30% do valor do imóvel.

Vantagens de financiar um apartamento pronto

  • ●     O imóvel já está finalizado e pronto para morar ou investir;
  • ●     Possibilidade de negociar com o proprietário (em caso de imóvel usado);
  • ●     Financiamento liberado após as etapas de análise e registro;
  • ●     Facilidade para visualizar o imóvel antes da compra.

Atenção com imóveis usados

  • Se o apartamento for usado, é fundamental:

  • ●     Verificar a documentação do imóvel e do vendedor;
  • ●     Certificar-se de que não há dívidas ou pendências jurídicas;

●     Solicitar a certidão de matrícula atualizada no cartório.

 

Leia também | Tenho Score 400: consigo financiamento?

Custos extras ao financiar um apartamento

Muita gente acredita que, ao entender como financiar um apartamento, basta se preocupar com o valor da entrada e o valor das parcelas. Mas, na prática, existem diversos custos extras envolvidos no processo de aquisição do imóvel, e é fundamental se planejar para eles.

Ignorar esses custos pode comprometer o orçamento e até inviabilizar a conclusão da compra. Veja quais são os principais:

  1. ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)

    O ITBI é cobrado pela prefeitura sempre que ocorre a transferência do imóvel. O valor varia conforme a cidade, mas costuma ser entre 2% e 4% do valor do imóvel.

    Exemplo: se o apartamento custa R$ 300.000, e a alíquota do ITBI na sua cidade é de 3%, o imposto será de R$ 9.000.


  2. Custos de cartório

    O registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é obrigatório e gera despesas que incluem:

    ●     Escritura pública (se o imóvel não for financiado pela Caixa ou outro banco que tenha contrato próprio);

    ●     Registro do contrato de financiamento;

    ●     Registro da matrícula do imóvel em seu nome.

    O valor varia conforme o estado e o preço do imóvel, mas pode representar alguns milhares de reais.


  3. Avaliação do imóvel

    Antes de liberar o financiamento, o banco realiza uma vistoria técnica no imóvel, para garantir que o valor esteja dentro do preço de mercado e que o imóvel se encontre em boas condições.

    Esse custo geralmente fica entre R$ 1.000 e R$ 3.000, dependendo do banco e da localização do imóvel.


  4. Seguro obrigatório

    Nos contratos de financiamento, o banco exige dois tipos de seguro:

    ●     MIP (Morte e Invalidez Permanente): garante a quitação do saldo devedor em caso de morte ou invalidez do comprador;

    ●     DFI (Danos Físicos ao Imóvel): protege o imóvel contra danos estruturais, como incêndios ou desastres naturais.

    O valor do seguro varia conforme o banco, a idade do comprador e o valor financiado. Ele já vem embutido no valor da parcela.


  5. Taxas administrativas e outros encargos

    Algumas instituições cobram taxas administrativas, tarifas de análise de crédito ou de abertura de crédito (TAC). É essencial ler o contrato com atenção para entender todos os custos.

    Leia também | Cálculo de financiamento: como fazer sem erros?

Documentos necessários para financiar um apartamento

Independentemente de você buscar como financiar um apartamento pela Caixa, por outro banco ou diretamente com a construtora, a documentação exigida é fundamental para dar início ao processo.

Documentos pessoais:

  • ●     RG ou CNH;
  • ●     CPF;
  • ●     Certidão de nascimento ou casamento;
  • ●     Comprovante de residência.

Comprovante de renda:

Varia conforme a profissão: holerite/contracheque, extratos bancários, declaração de Imposto de Renda ou Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos (DECORE).

Documentação do imóvel:

  • ●     Certidão de matrícula atualizada;
  • ●     Certidão negativa de ônus;
  • ●     IPTU e, em alguns casos, planta do imóvel.

Se for em conjunto (casal ou coparticipantes):

Documentos pessoais e comprovantes de renda de todos os envolvidos.

Dica: garanta que todos os documentos estejam atualizados e organizados para evitar atrasos no processo.

Como funciona a análise de crédito do financiamento de um apartamento

A análise de crédito é uma etapa obrigatória e fundamental no processo de financiar um apartamento, seja ele novo, usado ou na planta. É por meio dessa avaliação que o banco ou instituição financeira verifica se o comprador tem condições de assumir o compromisso financeiro e se o imóvel atende aos critérios exigidos.

A instituição financeira avalia diversos aspectos da sua vida financeira e do próprio imóvel. Confira os principais pontos observados:

  1. Score e histórico de crédito

    Seu Serasa Score indica o quanto você é um bom pagador. Quanto maior a pontuação, maiores são as chances de aprovação. Além disso, o banco verifica o histórico de pagamentos, dívidas em aberto, restrições no CPF e eventuais protestos em cartório.

  2. Capacidade de pagamento (renda comprovada)

    O banco calcula se a sua renda é suficiente para arcar com as parcelas do financiamento. Geralmente, as parcelas não podem comprometer mais do que 30% da sua renda mensal.

  3. Documentação apresentada

    Todos os documentos pessoais, de renda e do imóvel são analisados. Inconsistências ou documentos faltando podem atrasar ou impedir a aprovação.

  4. Regularidade do imóvel

    O imóvel precisa estar regularizado, sem pendências jurídicas ou problemas de registro. Para isso, o banco exige certidões e documentos que comprovem a situação legal do imóvel.

Como aumentar as chances de aprovação na análise de crédito do financiamento?

  • Para quem quer saber “como faço para financiar um apartamento” e ter sucesso na análise de crédito, algumas atitudes ajudam:
  •  
  • ●     Mantenha o nome limpo e o Serasa Score elevado;
  • ●     Organize toda a documentação antes de iniciar o processo;
  • ●     Pague suas contas em dia e evite dívidas;
  • ●     Simule o financiamento e certifique-se de que a parcela cabe no orçamento;
  • ●     Se necessário, inclua um coparticipante no financiamento, como cônjuge ou familiar, para somar renda.

Descubra como o Serasa Score pode facilitar o financiamento do seu apartamento!

Seu Serasa Score é um dos primeiros fatores que os bancos analisam antes de aprovar o crédito. Quanto maior a sua pontuação, maiores são as chances de conseguir condições melhores, como taxas de juros mais baixas e prazos mais flexíveis.

O Serasa Score é a pontuação de crédito da Serasa, que reflete o histórico e o momento financeiro do consumidor. A pontuação vai de 0 a 1.000 e indica a probabilidade de conseguir crédito. Quanto mais alta a pontuação, maior a facilidade de conseguir um empréstimo, financiamento ou cartão de crédito. 

  • Para consultar seu Serasa Score, siga o passo a passo: 

  • ●     Baixe o app da Serasa (Android e iOS) ou acesse o site. 
  • ●     Caso não tenha cadastro, basta fazer na hora. É rápido e grátis. 
  • ●     Faça o login com CPF e senha.  
  • ●     Pronto! Depois de fazer o login, seu Serasa Score aparecerá na tela. 
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Perguntas frequentes sobre como financiar um apartamento

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