Limites de faturamento do MEI: o teto mudou?
Limites de faturamento do MEI: o teto mudou?Data de publicação 29 de janeiro de 202615 minutos de leitura
Crédito imobiliário: como funciona e vale a pena?
Entenda tudo sobre crédito imobiliário, tipos, sistemas, requisitos e descubra como escolher a melhor opção para conquistar seu imóvel.
Atualizado em: 23 de janeiro de 2026
Categoria Consultar ScoreTempo de leitura: 10 minutosTexto de: Time Serasa
O crédito imobiliário é uma das principais formas de acesso à compra de imóveis no Brasil, permitindo o parcelamento do valor ao longo de vários anos. Por envolver contratos de longo prazo e valores elevados, compreender como esse tipo de financiamento funciona é essencial para evitar custos excessivos e decisões pouco planejadas.
Entender taxas, sistemas de crédito, prazos e requisitos ajuda a comparar propostas e escolher a opção mais adequada ao perfil financeiro. Este conteúdo reúne informações práticas para apoiar uma decisão mais segura, desde a contratação até a avaliação de vantagens e riscos envolvidos.
O que é crédito imobiliário?
O crédito imobiliário é uma modalidade de financiamento destinada à compra, construção ou reforma de imóveis residenciais ou comerciais. O objetivo principal é viabilizar o acesso à moradia ou à ampliação do patrimônio, diluindo o pagamento ao longo do tempo, com incidência de juros e encargos definidos em contrato.
Essa modalidade pode ser utilizada tanto por pessoas físicas quanto jurídicas, desde que atendam aos critérios de renda, crédito e documentação exigidos pelas instituições financeiras. Além do uso para moradia, o crédito imobiliário também pode estar associado a estratégias de investimento imobiliário, quando o imóvel é adquirido com foco em renda ou valorização futura.
Sistemas de crédito imobiliário
No Brasil, o crédito imobiliário é estruturado principalmente em dois sistemas, que possuem regras, limites e finalidades diferentes. Eles são:
Sistema Financeiro da Habitação (SFH)
O SFH é voltado, principalmente, à compra de imóveis residenciais de menor valor. Ele utiliza recursos do FGTS e da poupança, o que permite taxas de juros mais baixas e condições facilitadas. Há limites para o valor do imóvel e para a renda do comprador, além de regras específicas para financiamento e uso do bem.
Esse sistema costuma ser indicado para quem busca a primeira moradia ou imóveis dentro dos tetos estabelecidos pela legislação, oferecendo maior previsibilidade e custos mais controlados.
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
O SFI é mais flexível e não possui limites máximos para o valor do imóvel ou da renda do comprador. As condições são negociadas diretamente entre o cliente e a instituição financeira, o que pode resultar em taxas mais elevadas, mas também em maior liberdade contratual.
Esse sistema é comum em operações de alto valor, imóveis comerciais ou estratégias mais complexas, podendo coexistir com outras formas de aplicação, como fundo imobiliário, dentro de uma estratégia mais ampla de diversificação patrimonial.
Tipos de crédito imobiliário
Existem diferentes modalidades de crédito imobiliário no mercado, cada uma com regras, públicos e condições específicas. A escolha depende do perfil financeiro, do valor do imóvel e do objetivo da compra, seja para moradia ou estratégia patrimonial.
Minha Casa, Minha Vida
O Minha Casa, Minha Vida é um programa habitacional do Governo Federal voltado a famílias de baixa e média renda. Ele oferece condições facilitadas de financiamento, como taxas de juros reduzidas, subsídios conforme a faixa de renda e prazos mais longos para pagamento.
Para participar, é necessário atender aos critérios definidos pelo programa, como renda familiar compatível, não possuir outro imóvel residencial e utilizar o financiamento para moradia própria.
O processo costuma envolver a Caixa Econômica Federal, o que faz com que dúvidas operacionais sejam comuns, inclusive temas como como desbloquear cartão Caixa, especialmente durante a movimentação de benefícios e pagamentos vinculados ao contrato.
Crédito convencional
O crédito imobiliário convencional é oferecido por bancos públicos e privados fora dos programas habitacionais governamentais. Ele não possui subsídios e permite maior flexibilidade quanto ao valor do imóvel, localização e perfil do comprador.
Essa modalidade é indicada para quem tem renda mais elevada, deseja financiar imóveis de maior valor ou não se enquadra nos critérios de programas sociais. As taxas variam conforme o banco, o relacionamento com a instituição e a análise de crédito, tornando a comparação entre propostas uma etapa essencial.
Como funciona a carta de crédito imobiliário?
A carta de crédito imobiliário é um documento emitido por uma instituição financeira que confirma o valor máximo aprovado para a compra de um imóvel. Ela funciona como uma garantia de pagamento ao vendedor e facilita a negociação para o comprador.
Passo a passo, prazos e dicas para uso eficiente:
solicite a análise de crédito junto ao banco ou financeira;
aguarde a aprovação da carta, que depende da renda e do histórico financeiro;
verifique o prazo de validade, que costuma variar entre 60 e 180 dias
negocie o imóvel dentro do valor aprovado;
utilize a carta dentro do prazo, evitando nova análise de crédito.
O uso eficiente da carta envolve atenção ao vencimento, negociação do preço e conferência das condições finais do contrato antes da assinatura.
O que é portabilidade de crédito imobiliário?
A portabilidade de crédito imobiliário permite transferir o financiamento de um banco para outro que ofereça taxas de juros mais baixas ou condições mais vantajosas. O objetivo é reduzir o custo total do contrato sem mudar o imóvel financiado.
De forma simples, as etapas da portabilidade são essas:
Análise do contrato atual
Simulação em outro banco
Proposta com novas condições
Quitação do contrato antigo
utilize a carta dentro do prazo, evitando nova análise de crédito.
Início do financiamento no novo banco
Entre as principais vantagens estão a redução da taxa de juros, diminuição do valor das parcelas ou encurtamento do prazo do financiamento.
Requisitos para aprovação
A aprovação da portabilidade ou de um novo crédito imobiliário depende de critérios técnicos definidos pelas instituições financeiras.
O checklist básico é o seguinte:
- ● documentos pessoais atualizados;
- ● comprovantes de renda e vínculo empregatício;
- ● histórico de crédito e pontuação compatível;
- ● avaliação do imóvel financiado;
- ● capacidade de pagamento dentro do comprometimento máximo de renda
Melhores bancos para crédito imobiliário
Ao buscar crédito imobiliário no Brasil, várias instituições oferecem linhas de financiamento com condições distintas de taxas, prazos e serviços. Comparar propostas entre bancos tradicionais e digitais ajuda a encontrar opções que se adaptem ao perfil financeiro e ao plano de aquisição do imóvel.
As taxas variam conforme a instituição, o sistema de financiamento (SFH, SFI), o relacionamento com o cliente e histórico de crédito, impactando diretamente no custo total da operação.
Confira a tabela comparativa com dados aproximados:
| Banco | Taxa de juros anual aproximada | Requisitos | Diferenciais |
|---|---|---|---|
| Caixa Econômica Federal | a partir de ~10,99% a.a. + TR | Renda mínima, avaliação de crédito, garantias | Líder em crédito imobiliário, vasto prazo e opções de indexação (TR, IPCA) |
| Banco do Brasil | cerca de 11% a 12% a.a. + TR | Documentação Pessoal e de Renda, análise de crédito | Oferece carência para início de pagamento e financiamento de despesas (ITBI, cartório) |
| Itaú Unibanco | taxas variando conforme perfil (ex.: 11,70% a.a. + TR) | Renda compatível e análise de crédito | Processo digital eficiente e possibilidade de financiamento de até 90% do imóvel |
| Santander | cerca de 12% a 13% a.a. + TR | Documentação completa e avaliação de crédito | Flexibilidade na soma de rendas e prazos extensos |
| Bradesco | aproximadamente 13% a.a. + TR | Comprovação de renda e análise de crédito | Ofertas variadas para imóveis novos ou usados |
| Banco Inter | taxas competitivas digitais (variação conforme mercado) | Análise de crédito digital e documentação | Processo 100% digital e agilidade na contratação |
As taxas e condições apresentadas são médias indicativas, sujeitas à análise individual e à política de crédito de cada banco.
Antes de solicitar crédito, resolva pendências financeiras
Antes de contratar um crédito imobiliário, é fundamental avaliar as condições oferecidas, organizar documentos e analisar se o momento financeiro está equilibrado para assumir um compromisso de longo prazo. Pendências financeiras em aberto podem dificultar a aprovação ou resultar em taxas menos vantajosas.
Nesse contexto, o Serasa Limpa Nome pode ajudar na organização do histórico financeiro ao permitir a negociação de dívidas em atraso com mais de 1.600 empresas parceiras, de forma online e segura. Regularizar pendências contribui para um perfil financeiro mais estável, o que pode facilitar a análise de crédito feita pelas instituições financeiras na hora de solicitar o crédito imobiliário.
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Dúvidas frequentes sobre crédito imobiliário
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